售$355万 - 428 W 44TH Street, 曼哈顿 中城西区 Hell's Kitchen, NY 10036｜ID# RLS20050253

20英尺宽、四层、6户砖结构建筑，自2015年以来已完全解除租金管制，可交付时整栋空置。

位于广受认可的克林顿区最佳街区之一。坐落于Actors Studio与New Dramatists之间，房屋位于街区中段，周围是一排维护良好的褐砂石住宅，其中数栋为单户住宅。整栋建筑于1968年进行了彻底翻修，完成了新的电气、管道及结构工程，同时保留了大量原有的时代特色与细节。2023年安装了新的Weil McLain 355,000 BTU燃气蒸汽锅炉，2022年安装了新的AO Smith热水罐。过去十年内，所有公寓均已翻修并安装了新电器。

适合改建为单户住宅。我们已有方案，可将花园层与客厅层合并为一套三卧室公寓。目前布局如下：客厅层和花园层公寓均为贯通式一卧室户型，共享一座朝南、采光明亮的景观花园。三层和四层各设有两套单间出租公寓。整栋建筑可交付时完全空置。建筑拥有大量尚未使用的可建面积（FAR），可用于加建第五层并向后延伸。（请咨询您的建筑师。）本建筑位于克林顿特别分区，该分区旨在保护社区的低层建筑风貌。步行可达中城办公区、百老汇剧院、哈德逊城市广场、曼哈顿西办公区、哈德逊河公园，以及A、C、E、7、N、Q、R、1、2、3号地铁线。业主/经纪人

租金明细及支出：

花园单元——贯通式一卧室，另带800平方英尺花园
租金：4,695美元；市场价值：4,695美元；租约到期：空置

客厅层单元——贯通式一卧室
租金：4,860美元；市场价值：4,990美元；租约到期：2026年3月31日

2F单元——单间
租金：3,440美元；市场价值：3,550美元；租约到期：2026年4月30日

2R单元——单间
租金：3,395美元；市场价值：3,350美元；租约到期：2026年4月30日

3F单元——单间
租金：3,425美元；市场价值：3,425美元；租约到期：2026年6月30日

3R单元——单间
租金：2,995美元；市场价值：2,995美元；租约到期：2026年4月30日

预计月租金：23,570美元
预计年租金：282,840美元

预计年度支出：

房地产税：52,644美元
水费/污水处理费：1,800美元
保险：12,917美元
供暖/电费：9,400美元
管理员/清洁费：6,900美元
维修及更换费用：7,000美元
法律及会计费用：2,000美元
有线电视：1,200美元
其他：3,000美元
合计：96,861美元

名义净营业收入（NOI）：185,979美元
空置损失：15,000美元
有效净营业收入（NOI）：170,979美元

20' wide four-story 6-unit brick building fully deregulated since 2015, can be delivered vacant.
Located on what is widely regarded as the best block in Clinton. Set between Actors Studio and New Dramatists, the house is mid block among a row of well maintained brownstone houses, several single family. This entire building was gut renovated in 1968 when new electric, plumbing and structural work was done but much of the original period character and detail was retained. New Weil McLain 355,000 BTU gas fired steam boiler in 2023 and new AO Smith hot water tanks in 2022. All of the apartments were renovated and new appliances installed within the past ten years.

Suitable for conversion to a single family. We have plans drawn to combine the Garden and Parlor floors into a 3 Bedroom apartment. The current configuration is: Parlor and Garden apartments are each floor-thru one bedrooms and share a bright south facing landscaped garden. The 3rd and 4th floors each have two studio rental apartments. The building can be delivered entirely VACANT. The building has significant unused FAR which may be used to add a fifth floor and extend the rear. (Check with your architect.) This building is in the Special Clinton Zoning District which is intended to preserve the low rise character of the neighborhood. Within walking distance are Midtown offices, Broadway theatres, Hudson Yards, Manhattan West offices, Hudson River Park, subways A,C,E,7,N, Q,R,1,2,3. Owner/Broker

RENT ROLL & EXPENSES:
Garden Unit - Floor Through 1 Bedroom plus 800 sq ft garden
Rent: $4,695; Market Value: $4,695; Lease Expires: VACANT

Parlor Unit - Floor Through 1 Bedroom
Rent: $4,860; Market Value: $4,990; Lease Expires: 3/31/26

Unit 2F - Studio
Rent: $3,440; Market Value: $3,550; Lease Expires: 4/30/26

Unit 2R - Studio
Rent: $3,395; Market Value: $3,350; Lease Expires: 4/30/26

Unit 3F - Studio
Rent: $3,425; Market Value: $3,425; Lease Expires: 6/30/26

Unit 3R - Studio
Rent: $2995; Market Value: $2995 LXP 4/30/26

Monthly Projected Rents: $23,570
Annual Projected Rents: $282,840Estimated Expenses (Annual):

Real Estate Taxes: $52,644
Water/Sewer: $1,800
Insurance: $12,917
Heat/Electric: $9,400
Super/Cleaning: $6,900
Repair, Replacements:$7,000
Legal, Accounting: $2,000
Cable: $1,200
Other: $3,000
Total: $96,861

Nominal NOI: $185,979
Vacancy: $15,000
Effective NOI: $170,979