售$355萬 - 428 W 44TH Street, 曼哈頓 中城西区 Hell's Kitchen, NY 10036｜ID# RLS20050253

20 英尺寬、四層樓、六戶的磚造建築，自 2015 年起完全解除租金管制，可於交屋時全屋空置。

坐落於廣受認為是克林頓區最佳街段的位置。房屋位於 Actors Studio 與 New Dramatists 之間，坐落於街區中段，鄰近一排維護良好的棕石住宅，其中數棟為單戶住宅。本建築於 1968 年進行徹底翻修，更新了電氣、管線及結構工程，但仍保留了大部分原有的時代特色與細節。2023 年安裝全新的 Weil McLain 355,000 BTU 燃氣蒸汽鍋爐，2022 年安裝全新的 AO Smith 熱水缸。所有公寓均於過去十年內翻修，並安裝了新的家電。

適合改建為單戶住宅。我們已備妥圖紙，計畫將花園層與客廳層合併為一套三房公寓。目前格局如下：客廳層與花園層公寓均為貫通整層的一房公寓，並共用一座採南向、採光明亮的景觀花園。三樓與四樓各設有兩套單間出租公寓。本建築可於交屋時全屋空置。建築尚有大量未使用的樓地板面積比（FAR），可用於增建第五層及向後方延伸。（請向您的建築師確認。）本建築位於特殊克林頓分區（Special Clinton Zoning District）內，該分區旨在維護社區的低層建築特色。步行範圍內有曼哈頓中城辦公室、百老匯劇院、哈德遜城市廣場、Manhattan West 辦公區、哈德遜河公園，以及 A、C、E、7、N、Q、R、1、2、3 號地鐵線。業主／經紀人

**租金表及支出：**

花園單位－貫通整層的一房公寓，另有 800 平方英尺花園
租金：4,695 美元；市場價值：4,695 美元；租約到期：空置

客廳層單位－貫通整層的一房公寓
租金：4,860 美元；市場價值：4,990 美元；租約到期：2026 年 3 月 31 日

2F 單位－單間公寓
租金：3,440 美元；市場價值：3,550 美元；租約到期：2026 年 4 月 30 日

2R 單位－單間公寓
租金：3,395 美元；市場價值：3,350 美元；租約到期：2026 年 4 月 30 日

3F 單位－單間公寓
租金：3,425 美元；市場價值：3,425 美元；租約到期：2026 年 6 月 30 日

3R 單位－單間公寓
租金：2,995 美元；市場價值：2,995 美元；租約到期：2026 年 4 月 30 日

每月預計租金：23,570 美元
每年預計租金：282,840 美元

**預估支出（年度）：**

房地產稅：52,644 美元
水費／污水處理費：1,800 美元
保險：12,917 美元
供暖／電費：9,400 美元
公寓管理員／清潔費：6,900 美元
維修及更換費：7,000 美元
法律及會計費：2,000 美元
有線電視：1,200 美元
其他：3,000 美元
總計：96,861 美元

名義淨營業收入（NOI）：185,979 美元
空置損失：15,000 美元
有效淨營業收入（NOI）：170,979 美元

20' wide four-story 6-unit brick building fully deregulated since 2015, can be delivered vacant.
Located on what is widely regarded as the best block in Clinton. Set between Actors Studio and New Dramatists, the house is mid block among a row of well maintained brownstone houses, several single family. This entire building was gut renovated in 1968 when new electric, plumbing and structural work was done but much of the original period character and detail was retained. New Weil McLain 355,000 BTU gas fired steam boiler in 2023 and new AO Smith hot water tanks in 2022. All of the apartments were renovated and new appliances installed within the past ten years.

Suitable for conversion to a single family. We have plans drawn to combine the Garden and Parlor floors into a 3 Bedroom apartment. The current configuration is: Parlor and Garden apartments are each floor-thru one bedrooms and share a bright south facing landscaped garden. The 3rd and 4th floors each have two studio rental apartments. The building can be delivered entirely VACANT. The building has significant unused FAR which may be used to add a fifth floor and extend the rear. (Check with your architect.) This building is in the Special Clinton Zoning District which is intended to preserve the low rise character of the neighborhood. Within walking distance are Midtown offices, Broadway theatres, Hudson Yards, Manhattan West offices, Hudson River Park, subways A,C,E,7,N, Q,R,1,2,3. Owner/Broker

RENT ROLL & EXPENSES:
Garden Unit - Floor Through 1 Bedroom plus 800 sq ft garden
Rent: $4,695; Market Value: $4,695; Lease Expires: VACANT

Parlor Unit - Floor Through 1 Bedroom
Rent: $4,860; Market Value: $4,990; Lease Expires: 3/31/26

Unit 2F - Studio
Rent: $3,440; Market Value: $3,550; Lease Expires: 4/30/26

Unit 2R - Studio
Rent: $3,395; Market Value: $3,350; Lease Expires: 4/30/26

Unit 3F - Studio
Rent: $3,425; Market Value: $3,425; Lease Expires: 6/30/26

Unit 3R - Studio
Rent: $2995; Market Value: $2995 LXP 4/30/26

Monthly Projected Rents: $23,570
Annual Projected Rents: $282,840Estimated Expenses (Annual):

Real Estate Taxes: $52,644
Water/Sewer: $1,800
Insurance: $12,917
Heat/Electric: $9,400
Super/Cleaning: $6,900
Repair, Replacements:$7,000
Legal, Accounting: $2,000
Cable: $1,200
Other: $3,000
Total: $96,861

Nominal NOI: $185,979
Vacancy: $15,000
Effective NOI: $170,979