אַ זעלטנהייט אין דער גראַמערסי געגנט: אַ קאַרעטע־הויז מיט אַ פּריוואַטן גאַראַזש — איבערגעגעבן מיט באוויליקט פּלענער

די אויסערגעוויינלעכע פאַרמאָג היט אָפּ די היסטאָרישע פאַסאַד פֿון אַן אָריגינעלן נעאָ־פֿלעמישן קאַרעטע־הויז פֿון 1893 — אַן אַרכיטעקטורעלער רעליקט, וואָס גיט איסט 22סטער גאַס אַ שטענדיקן כאַראַקטער.

הינטער דער אימפּאָזאַנטער פאַסאַד ליגט די סטרוקטור פֿאַר אַ גרויסער מאָדערנער רעזידענץ, מיט אַ קאָמבינאַציע פֿון גרייס, באַנד און אייגנשאַפֿטן וואָס ווערן אין מאַנהעטן אַלץ מער אוממעגלעך צו רעפּליצירן. דער הויפּט־פּונקט איז, אַז די פאַרמאָג האָט אַן אייגענעם אַראָפּגאַנג פֿון קערב און אַ פֿאַרמאַכטן גאַראַזש — אַן אויסערגעוויינלעכע באַקוועמלעכקייט וואָס מען געפֿינט זעלטן אין טאַונכאַוזעס אין צענטער. עס זענען אויך פֿאַראַן לופֿט־רעכטן.

FAR ווי געבויט: 3.14. ערלויבטער FAR: 7.5

די פאַרמאָג ווערט איבערגעגעבן מיט גאָר באוויליקטע פּלענער, וואָס דערמעגלעכן דעם קויפֿער צו איבערשפּרינגען די צײַט־אינטענסיווע ערשטע שטאַפּלען פֿון אַנטוויקלונג און גלייך אָנהייבן מיט דער אויספֿירונג. אין קעגנזאַץ צו אַ סך טאַונכאַוז־פּראָיעקטן, איז דאָס נישט קיין אָפֿן־ענדיגער פּראָיעקט, נאָר אַן אויסגעטראַכטער און גאָר אויסגעאַרבעטער אַרכיטעקטורעלער וויזיע — מיט דער פֿלעקסיביליטעט צו מאַכן עס אינגאַנצן אײַער אייגנס דורך צוגעפּאַסטע אויסלייגונגען און פּערזענליכע פּלאַן־ענדיקונגען.

דער הויז איז אויסגעלייגט ווי אַ פֿינף־שטאָקיקער רעזידענץ, 20 פֿוס ברייט, מיט כּמעט 7,000 קוואַדראַטפֿוס פּאָטענציעלער וואוינפֿלאַך — געפּלאַנט סײַ פֿאַר גרויסע פֿאַרוויילונגען און סײַ פֿאַר מאָדערן וואוינען. די פּלענער אַרײַננעמען אַן ALT-1 פּערמיט פֿאַר אַ פּריוואַטן גאַראַזש מיט אַן אויטאָ־ליפֿט צו אַ נײַ געשאַפֿענעם קעלער, בערך 95 פֿוס פֿאַרמאַכטע שטח אויפֿן ערשטן שטאָק, צוזאַמען מיט אַ אָראַנזשעריע, און אַ פֿאַרמאַכטן עסצימער מיט אַ גלעזערנעם דאַך אויפֿן צווייטן שטאָק. אַן אימפּאָזאַנטער ווערטיקאַלער אויסלייג, באַדינט דורך אַן עלעוואַטאָר, ווערט צוגעפּאַסט צו ברייטע דרויסנדיקע שטחים, אַרײַנגערעכנט עטלעכע באַגרינטע טעראַסן און אַ דאַך־דעק.

דער פּאַרלאָר־שטאָק צייכנט זיך אויס מיט 15־פֿוסיקע הויכע דאַכלופֿטן, בשעת פֿענצטער פֿון דיל ביז דאַך שאַפֿן אומעטום אַן ליכטיקן, גאַלעריע־אַרטיקן אַטמאָספֿער.

דער רעזולטאַט איז אַ זעלטענע געלעגנהייט צו שאַפֿן אַ ספּעציעל אויסגעאַרבעטן רעזידענץ — אַזאַ וואָס פֿאַרבינדט אָן שום שוועריקייט היסטאָרישן כאַראַקטער מיט הײַנטצײַטיקער גרייס, פּריוואַטקייט, פּלאַן און פֿלעקסיביליטעט.

**באוויליקטע פּלענער:**

**קעלער**

- באַזונדערע סטאָרידזש־געביטן
- נײַע אָפּהאַלט־ווענט און סטרוקטורעלע באַטאָנען־פּילערס/בימען (די אַרבעט איז שוין פֿאַרענדיקט)
- עקזיסטירנדיקער עלעוואַטאָר־גרוב
- אַראָפּגאַנג מיט לוקע/לייטער פֿונעם ערשטן שטאָק
- מעכאַנישער שטח פֿאַרן פּלאַנירטן אויטאָ־ליפֿט

**1טער שטאָק — אָנקומעניש־שטאַפּל און וועלנעס**

- פּריוואַטער אינעווייניקער גאַראַזש מיט אויטאָ־ליפֿט
- פֿאָרמאַלער פֿאָרהאַל און אַרײַנגאַנג־האַל
- גרויסער ספּאָרטזאַל מיט אַן צוגעבונדענעם באַד, סטאָרידזש און אַ גאַנצן וועשצימער (דער ספּאָרטזאַל קען לייכט ווערן אַ משפּחה־צימער אָדער מעדיע־צימער)
- קלאָזעט פֿאַר געסט
- הינטערשטער פֿאַרבינדונג צו דער אָראַנזשעריע/טעראַסע־פֿאַרלענגערונג לויט דעם באוויליקטן ZRD-1

**2טער שטאָק — קיך, עסן און הויפּט־וואוינונג**

- ברייטע קיך מיט אינזל, קאָכ־סוויט, צווייפֿאַכער אויוון און פרידזשידער/פֿריזער
- גרויסער עסצימער מיט גלעזערנעם דאַך
- וואוינצימער איבער דער גאַנצער ברייט, מיט נאַטירלעכן ליכט פֿון אַ פֿענצטער־וואַנט
- טעראַסע מיט דרום־אָריענטירונג בײַם וואוינצימער, מיט פּאַווער־שטיינער אויף אַ פּעדעסטאַל־סיסטעם
- באַגייעבאַרע סקיילייט־סיסטעם און אינסולירטע דאַך־קאָמפּאָנענטן
- קלאָזעט פֿאַר געסט בײַם פֿאָרהאַל־לאַנדינג

**3טער שטאָק — גאַנצע הויפּט־סוויט**

- גרויסער הויפּט־שלאָפֿצימער מיט אַ פּריוואַטער טעראַסע
- צוויי קליידונג־צימערן
- גרויסער הויפּט־באַד מיט באַזונדערן וואַסער־קלאָזעט

**4טער שטאָק — שלאָפֿצימערן, שטודיר־צימערן און וועש**

- 3 גאַנצע שלאָפֿצימערן מיט 3 אייגענע באַדער
- אַן נאָך באַזונדערער וועשצימער
- צענטראַלער האַל פֿונעם 4טן שטאָק

**5טער שטאָק — מעדיע, שטודיע און צוויי טעראַסן**

- גרויסער מעדיע־צימער מיט אַן צוגעבונדענעם קלאָזעט פֿאַר געסט
- באַזונדערע שטודיע מיט אַ פּריוואַטן גאַנצן באַד (קען ווערן אַ שלאָפֿצימער)
- ברייטע דרום־טעראַסע און צפון־טעראַסע
- אינעווייניקער צוטריט צום דאַך

**דאַך**

- דאַך־טעראַסן מיט אַ נײַער פּאַווער־סיסטעם
- אַלומיניום־פּערגאָלאַ מיט לאָווער־לאַמעלן
- HVAC־דונאַזש
- סקיילייט
- FDNY־קאָמפּליאַנטע צוטריט־וועגן

**הויפּט־פּונקטן פֿון דער באוויליקטער דרויסנדיקער רידיוועלאַפּמענט**

A Rare Gramercy Area Carriage House with Private Garage - Delivered With Approved Plans

This extraordinary property preserves the historic facade of an original Neo-Flemish carriage house dating to 1893-an architectural relic that lends enduring character to East 22nd Street.

Behind this striking frontage lies the framework for a substantial modern residence, offering a combination of scale, volume, and features that are increasingly impossible to replicate in Manhattan. Most notably, the property includes a private curb cut and enclosed garage-an exceptional amenity rarely found in downtown townhouses. It also has available air rights.

FAR as built is 3.14. FAR allowed is 7.5

Delivered with fully approved plans, the offering allows a buyer to bypass the most time-intensive stages of development and proceed directly to execution. Unlike many townhouse opportunities, this is not an open-ended project, but a well-conceived and fully realized architectural vision - with the flexibility to make it entirely your own through tailored layouts and customized design finishes.

Configured as a five-story, 20-foot-wide residence with nearly 7,000 square feet of potential living space, the home is designed for both grand entertaining and modern living. Plans include an ALT-1 permit for a private garage with vehicle lift to a newly created cellar, approximately 95 feet of enclosed ground-floor space complemented by a greenhouse, and an enclosed dining area with a glass ceiling on the second level. A dramatic vertical layout, serviced by an elevator, is paired with expansive outdoor spaces, including multiple landscaped terraces and a rooftop deck.

The parlor level is distinguished by soaring 15-foot ceilings, while floor-to-ceiling windows create a luminous, gallery-like atmosphere throughout.

The result is a rare opportunity to create a bespoke residence - one that seamlessly integrates historic character with contemporary scale, privacy, design and flexibility.

Approved Plans:

Cellar

Dedicated storage areas New retaining walls and structural concrete piers/beams (this work has been completed) Existing elevator pit Hatch/ladder access from first floor Mechanical space for proposed car lift 1st Fl - Arrival Level & Wellness

Private indoor garage with car lift Formal foyer and entry hall Large gym with adjacent bath, storage, and full laundry room (the gym could easily be a family room or media room) Powder room Rear connection to greenhouse/terrace extension per approved ZRD-1 2nd Fl - Kitchen, Dining & Main Living

Expansive kitchen with island, cooking suite, double ovens, fridge/freezer Large dining room with glass ceiling Full-width living room with natural light from window wall South-facing terrace off the living room with pavers on pedestal system Walkable skylight system and insulated roofing components Powder room off foyer landing 3rd Fl - Full Primary Suite

Grand primary bedroom with private terrace Dual dressing rooms Large primary bath with separate water closet 4th Fl - Bedrooms, Studies & Laundry

3 full bedrooms with 3 ensuite baths Additional dedicated laundry room Centralized 4th Fl hall 5th Fl - Media, Study & Dual Terraces

Large media room with adjacent powder room Separate study with private full bath (could be a bedroom) Expansive south terrace and north terrace Interior access to roof Roof

Rooftop terraces with new paver system Aluminum louvered pergola HVAC dunnage Skylight FDNY-compliant access pathways Approved Exterior Redevelopment Highlights