Een 7.750 vierkante voet gemengd gebruik pand met negen vrijemarktwoningen met drie slaapkamers boven twee commerciële ruimtes: een operationeel restaurant met eetgelegenheid in de kelder en een winkelpand gehuurd door een schoenenwinkel.

De kop: zes van de negen appartementen worden leeg opgeleverd op 1 september, en elke eenheid in het gebouw is vrijemarkthuur. Een investeerder kan op de eerste dag beginnen met het renoveren van het merendeel van het woongedeelte, zonder dat er afkoopsommen moeten worden onderhandeld en zonder gereguleerde huurcontracten om mee om te gaan.

De waarde-add rekensom is eenvoudig. Elk appartement heeft een indeling van drie slaapkamers en één badkamer. Voeg een tweede badkamer, wasfaciliteiten in de eenheid en bijgewerkte afwerkingen toe, en deze eenheden worden voor een ander bedrag verhuurd. De twee commerciële huurders blijven betalen terwijl het werk plaatsvindt, zodat het gebouw gedurende de gehele herpositionering inkomen genereert.

De locatie doet de rest: twee korte blokken naar Central Park, ongeveer tien blokken naar Columbia University, met de lijnen 1, B en C in de buurt en de restaurants van Columbus en Amsterdam voor de deur.

De meeste waarde-add deals laten je jaren wachten op de leegstand. Deze geeft het je bij sluiting.

A 7,750 SF mixed-use walk-up with nine free-market three-bedroom apartments over two commercial spaces: an operating restaurant with basement dining and a retail storefront leased to a shoe store.

The headline: six of the nine apartments will be delivered vacant on September 1, and every unit in the building is free-market. An investor can start renovating the majority of the residential portion on day one, with no buyouts to negotiate and no regulated leases to work around.

The value-add math is straightforward. Each apartment is a three-bedroom, one-bath layout. Add a second bathroom, in-unit laundry, and updated finishes, and these units rent at a different number. The two commercial tenants keep paying while the work happens, so the building produces income through the entire reposition.

The location does the rest: two short blocks to Central Park, roughly ten blocks to Columbia University, with the 1, B, and C trains nearby and the restaurants of Columbus and Amsterdam at the doorstep.

Most value-add deals make you wait years for the vacancy. This one hands it to you at closing.