20戸の複合用途投資物件

希望価格：$3,240,000
現在の実績NOI：$252,229.96
現在のキャップレート：7.78%
プロフォーマNOI：$282,229.96
プロフォーマ・キャップレート：8.71%
1戸あたり価格：$162,000

物件構成

居住用：賃料安定化対象アパート18戸

入居中の居住用住戸：17戸
現在空室の居住用住戸：1戸 — 2D号室

商業用：1階路面店舗2区画

総戸数：20戸

物件概要

Douglas Ellimanは、マンハッタンのイースト・ハーレムに位置する20戸の複合用途投資物件、172 East 112th Streetの売却仲介を独占的に受託しています。本物件は、賃料安定化対象の居住用アパート18戸と、1階路面店舗2区画で構成されています。現在、居住用アパート17戸が入居中で、2D号室は空室です。2D号室は現在改装中で、所有者は約1か月後の完了を見込んでおり、完了後の賃料を月額約$2,500と想定しています。1階の商業用スペースは両区画とも長期賃貸借契約に基づき満室で、安定した商業収入をもたらしています。希望価格$3,240,000に対し、現在の実績NOI $252,229.96に基づくキャップレートは7.78%です。現在空室の2D号室からの収入は含まれていません。

投資のポイント

現在の実績収入に基づくキャップレート7.78%

本物件の現在の年間総営業収入は約$430,450、現在のNOIは$252,230で、希望価格に対するキャップレートは7.78%です。現在のNOIには2D号室からの収入が含まれていないため、さらなる収益向上の余地があります。

現在空室の1戸がさらなる収益向上の余地を提供

2D号室は現在改装中で、所有者は工事完了後の賃料を月額約$2,500と想定しています。所有者の想定賃料に基づく本物件のプロフォーマNOIは約$282,230で、希望価格に対するプロフォーマ・キャップレートは8.71%です。

長期契約に基づく商業収入

1C号室 — 西側店舗：月額$2,800、2031年7月6日まで。所有者の賃料一覧によると、賃料は毎年月額$70ずつ増額されます。

1D号室 — 東側店舗：月額$1,800、2041年12月30日まで。

財務概要

現在の実績総営業収入：$430,449.96

営業費用：$178,220.00

現在の実績NOI：$252,229.96

現在のキャップレート：7.78%

プロフォーマ総営業収入：$460,449.96

営業費用：$178,220.00

プロフォーマNOI：$282,229.96

プロフォーマ・キャップレート：8.71%

プロフォーマの前提条件
2D号室：想定賃料 月額$2,500
追加想定収入合計：年間$30,000

年間営業費用

不動産税：$83,485.00

保険：$17,207.00

Con Edison — ガス・暖房・電気：$28,260.00

水道：$27,752.00

管理人：$13,800.00

害虫駆除：$1,716.00

修繕・維持管理：$6,000.00

営業費用合計：$178,220.0

20-Unit Mixed-Use Investment Opportunity

Asking Price: $3,240,000 Current Actual NOI: $252,229.96 Current Cap Rate: 7.78% Pro Forma NOI: $282,229.96 Pro Forma Cap Rate: 8.71% Price Per Unit: $162,000

PROPERTY COMPOSITION

Residential: 18 Rent-Stabilized Apartments

Occupied Residential: 17 Apartments Currently Vacant Residential: 1 Apartment - 2D

Commercial: 2 Ground-Floor Retail Stores

Total Units: 20

PROPERTY DESCRIPTION

Douglas Elliman has been retained on an exclusive basis to arrange the sale of 172 East 112th Street, a 20-unit mixed use investment property located in East Harlem, Manhattan. The property consists of 18 rent-stabilized residential apartments and two ground-floor retail stores. Seventeen residential apartments are currently occupied, while Apartment 2D is currently vacant. Apartment 2D is currently undergoing renovation, with ownership anticipating completion in approximately one month and projecting a rent of approximately $2,500 per month upon completion. Both ground-floor commercial spaces are fully occupied under long-term leases, providing an established commercial income stream. At the asking price of $3,240,000, the property offers a 7.78% capitalization rate based on current actual NOI of$252,229.96, with no income attributed to the currently vacant Apartment 2D.

INVESTMENT HIGHLIGHTS

7.78% CAP RATE ON CURRENT ACTUAL INCOME

The property generates approximately $430,450 in current annual gross operating revenue and $252,230 incurrent NOI, providing a 7.78% capitalization rate at the asking price. The current NOI includes $0 income from Apartment 2D, providing additional potential upside. ONE CURRENTLY VACANT APARTMENT PROVIDES ADDITIONAL UPSIDE Apartment 2D is currently undergoing renovation, with ownership projecting a rent of approximately $2,500 per month upon completion. Based on ownership's projected rents, the property has a pro forma NOI of approximately $282,230, representing an 8.71% pro forma capitalization rate at the asking price. LONG-TERM COMMERCIAL INCOME Unit 1C - West Store: $2,800/month through July 6, 2031. Ownership's rent roll indicates an increase of $70 per month each year. Unit 1D - East Store: $1,800/month through December 30, 2041.

FINANCIAL SUMMARY

Current Actual Gross Operating Revenue: $430,449.96

Operating Expenses: $178,220.00

Current Actual NOI: $252,229.96

Current Cap Rate: 7.78%

Pro Forma Gross Operating Revenue: $460,449.96

Operating Expenses: $178,220.00

Pro Forma NOI: $282,229.96

Pro Forma Cap Rate: 8.71%

Pro Forma Assumptions Apartment 2D: $2,500/month projected Total Additional Projected Income: $30,000/year

YEARLY OPERATING EXPENSES

Real Estate Taxes: $83,485.00

Insurance: $17,207.00

Con Edison - Gas, Heat & Electricity: $28,260.00

Water: $27,752.00

Superintendent: $13,800.00

Exterminator: $1,716.00

Repairs & Maintenance: $6,000.00

TOTAL OPERATING EXPENSES: $178,220.0