20세대 복합용도 투자 기회

매도 희망가: $3,240,000
현재 실제 NOI: $252,229.96
현재 환원율: 7.78%
프로포마 NOI: $282,229.96
프로포마 환원율: 8.71%
세대당 가격: $162,000

부동산 구성

주거용: 임대료 안정화 아파트 18세대

현재 입주 중인 주거 세대: 아파트 17세대
현재 공실인 주거 세대: 아파트 1세대 - 2D

상업용: 1층 소매점 2곳

총 세대 수: 20세대

부동산 설명

Douglas Elliman은 맨해튼 이스트할렘에 위치한 172 East 112th Street의 매각을 독점적으로 주관하고 있습니다. 본 부동산은 주거용 임대료 안정화 아파트 18세대와 1층 소매점 2곳으로 구성된 20세대 복합용도 투자 부동산입니다. 현재 주거용 아파트 17세대에 입주자가 있으며, 아파트 2D는 현재 공실입니다. 아파트 2D는 현재 리노베이션 중이며, 소유주는 약 한 달 내에 공사가 완료될 것으로 예상하고 있습니다. 공사 완료 후 월 임대료는 약 $2,500으로 예상됩니다. 1층 상업 공간 두 곳은 장기 임대 계약에 따라 모두 임대 중이며, 안정적인 상업 임대 수입을 제공합니다. 매도 희망가 $3,240,000 기준, 현재 실제 NOI $252,229.96에 근거한 환원율은 7.78%이며, 현재 공실인 아파트 2D의 수입은 반영되지 않았습니다.

투자 하이라이트

현재 실제 수입 기준 환원율 7.78%

본 부동산은 현재 연간 총영업수입 약 $430,450, NOI $252,230을 창출하며, 매도 희망가 기준 환원율은 7.78%입니다. 현재 NOI에는 아파트 2D의 수입이 $0으로 반영되어 있어 추가적인 수익 상승 여지가 있습니다.

현재 공실 아파트 1세대의 추가 수익 상승 가능성

아파트 2D는 현재 리노베이션 중이며, 소유주는 공사 완료 후 월 임대료를 약 $2,500으로 예상하고 있습니다. 소유주가 예상하는 임대료를 기준으로 본 부동산의 프로포마 NOI는 약 $282,230이며, 매도 희망가 기준 프로포마 환원율은 8.71%입니다.

장기 상업 임대 수입

1C호 - 서쪽 매장: 2031년 7월 6일까지 월 $2,800. 소유주의 임대료 현황표에 따르면 매년 월 임대료가 $70씩 인상됩니다.
1D호 - 동쪽 매장: 2041년 12월 30일까지 월 $1,800.

재무 요약

현재 실제 총영업수입: $430,449.96

영업비용: $178,220.00

현재 실제 NOI: $252,229.96

현재 환원율: 7.78%

프로포마 총영업수입: $460,449.96

영업비용: $178,220.00

프로포마 NOI: $282,229.96

프로포마 환원율: 8.71%

프로포마 가정
아파트 2D: 월 $2,500 예상
추가 예상 수입 합계: 연간 $30,000

연간 영업비용

부동산세: $83,485.00

보험료: $17,207.00

Con Edison - 가스, 난방 및 전기: $28,260.00

수도: $27,752.00

관리인 인건비: $13,800.00

해충 방제: $1,716.00

수리 및 유지보수: $6,000.00

총 영업비용: $178,220.0

20-Unit Mixed-Use Investment Opportunity

Asking Price: $3,240,000 Current Actual NOI: $252,229.96 Current Cap Rate: 7.78% Pro Forma NOI: $282,229.96 Pro Forma Cap Rate: 8.71% Price Per Unit: $162,000

PROPERTY COMPOSITION

Residential: 18 Rent-Stabilized Apartments

Occupied Residential: 17 Apartments Currently Vacant Residential: 1 Apartment - 2D

Commercial: 2 Ground-Floor Retail Stores

Total Units: 20

PROPERTY DESCRIPTION

Douglas Elliman has been retained on an exclusive basis to arrange the sale of 172 East 112th Street, a 20-unit mixed use investment property located in East Harlem, Manhattan. The property consists of 18 rent-stabilized residential apartments and two ground-floor retail stores. Seventeen residential apartments are currently occupied, while Apartment 2D is currently vacant. Apartment 2D is currently undergoing renovation, with ownership anticipating completion in approximately one month and projecting a rent of approximately $2,500 per month upon completion. Both ground-floor commercial spaces are fully occupied under long-term leases, providing an established commercial income stream. At the asking price of $3,240,000, the property offers a 7.78% capitalization rate based on current actual NOI of$252,229.96, with no income attributed to the currently vacant Apartment 2D.

INVESTMENT HIGHLIGHTS

7.78% CAP RATE ON CURRENT ACTUAL INCOME

The property generates approximately $430,450 in current annual gross operating revenue and $252,230 incurrent NOI, providing a 7.78% capitalization rate at the asking price. The current NOI includes $0 income from Apartment 2D, providing additional potential upside. ONE CURRENTLY VACANT APARTMENT PROVIDES ADDITIONAL UPSIDE Apartment 2D is currently undergoing renovation, with ownership projecting a rent of approximately $2,500 per month upon completion. Based on ownership's projected rents, the property has a pro forma NOI of approximately $282,230, representing an 8.71% pro forma capitalization rate at the asking price. LONG-TERM COMMERCIAL INCOME Unit 1C - West Store: $2,800/month through July 6, 2031. Ownership's rent roll indicates an increase of $70 per month each year. Unit 1D - East Store: $1,800/month through December 30, 2041.

FINANCIAL SUMMARY

Current Actual Gross Operating Revenue: $430,449.96

Operating Expenses: $178,220.00

Current Actual NOI: $252,229.96

Current Cap Rate: 7.78%

Pro Forma Gross Operating Revenue: $460,449.96

Operating Expenses: $178,220.00

Pro Forma NOI: $282,229.96

Pro Forma Cap Rate: 8.71%

Pro Forma Assumptions Apartment 2D: $2,500/month projected Total Additional Projected Income: $30,000/year

YEARLY OPERATING EXPENSES

Real Estate Taxes: $83,485.00

Insurance: $17,207.00

Con Edison - Gas, Heat & Electricity: $28,260.00

Water: $27,752.00

Superintendent: $13,800.00

Exterminator: $1,716.00

Repairs & Maintenance: $6,000.00

TOTAL OPERATING EXPENSES: $178,220.0