Инвестиционная возможность: многофункциональный объект на 20 помещений

Цена предложения: $3,240,000
Текущий фактический чистый операционный доход (NOI): $252,229.96
Текущая ставка капитализации: 7.78%
Прогнозный чистый операционный доход (NOI): $282,229.96
Прогнозная ставка капитализации: 8.71%
Цена за помещение: $162,000

СОСТАВ ОБЪЕКТА

Жилая часть: 18 квартир со стабилизированной арендной платой

Занятые жилые помещения: 17 квартир
В настоящее время свободно: 1 квартира — 2D

Коммерческая часть: 2 магазина на первом этаже

Всего помещений: 20

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА

Компания Douglas Elliman привлечена на эксклюзивной основе для организации продажи объекта по адресу 172 East 112th Street — инвестиционной недвижимости смешанного использования на 20 помещений, расположенной в Восточном Гарлеме, Манхэттен. Объект включает 18 жилых квартир со стабилизированной арендной платой и два магазина на первом этаже. В настоящее время заняты 17 квартир; квартира 2D свободна. Сейчас в квартире 2D проводится ремонт. Собственник рассчитывает завершить его примерно через месяц и установить арендную плату около $2,500 в месяц. Оба коммерческих помещения на первом этаже полностью заняты арендаторами по долгосрочным договорам аренды, обеспечивая стабильный доход от коммерческой недвижимости. При цене предложения $3,240,000 ставка капитализации составляет 7.78% исходя из текущего фактического NOI в размере $252,229.96; доход от свободной квартиры 2D в этот показатель не включен.

ОСНОВНЫЕ ПРЕИМУЩЕСТВА ДЛЯ ИНВЕСТОРА

СТАВКА КАПИТАЛИЗАЦИИ 7.78% НА ОСНОВЕ ТЕКУЩЕГО ФАКТИЧЕСКОГО ДОХОДА

Текущий годовой валовой операционный доход объекта составляет около $430,450, а текущий NOI — $252,230, что обеспечивает ставку капитализации 7.78% при цене предложения. В текущем NOI не учтен доход от квартиры 2D, что создает дополнительный потенциал роста.

СВОБОДНАЯ КВАРТИРА СОЗДАЕТ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ПОТЕНЦИАЛ РОСТА

В квартире 2D сейчас проводится ремонт. По прогнозу собственника, после его завершения арендная плата составит около $2,500 в месяц. Согласно прогнозным ставкам аренды собственника, NOI объекта составит около $282,230, что соответствует прогнозной ставке капитализации 8.71% при цене предложения.

ДОЛГОСРОЧНЫЙ ДОХОД ОТ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Помещение 1C — западный магазин: $2,800 в месяц до 6 июля 2031 года. Согласно реестру арендных ставок собственника, ежегодно арендная плата увеличивается на $70 в месяц.

Помещение 1D — восточный магазин: $1,800 в месяц до 30 декабря 2041 года.

ФИНАНСОВАЯ СВОДКА

Текущий фактический валовой операционный доход: $430,449.96

Операционные расходы: $178,220.00

Текущий фактический NOI: $252,229.96

Текущая ставка капитализации: 7.78%

Прогнозный валовой операционный доход: $460,449.96

Операционные расходы: $178,220.00

Прогнозный NOI: $282,229.96

Прогнозная ставка капитализации: 8.71%

Прогнозные допущения
Квартира 2D: прогнозная арендная плата — $2,500 в месяц
Общий дополнительный прогнозный доход: $30,000 в год

ГОДОВЫЕ ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ

Налог на недвижимость: $83,485.00

Страхование: $17,207.00

Con Edison — газ, отопление и электричество: $28,260.00

Водоснабжение: $27,752.00

Суперинтендант: $13,800.00

Услуги дезинсекции: $1,716.00

Ремонт и обслуживание: $6,000.00

ИТОГО ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ: $178,220.0

20-Unit Mixed-Use Investment Opportunity

Asking Price: $3,240,000 Current Actual NOI: $252,229.96 Current Cap Rate: 7.78% Pro Forma NOI: $282,229.96 Pro Forma Cap Rate: 8.71% Price Per Unit: $162,000

PROPERTY COMPOSITION

Residential: 18 Rent-Stabilized Apartments

Occupied Residential: 17 Apartments Currently Vacant Residential: 1 Apartment - 2D

Commercial: 2 Ground-Floor Retail Stores

Total Units: 20

PROPERTY DESCRIPTION

Douglas Elliman has been retained on an exclusive basis to arrange the sale of 172 East 112th Street, a 20-unit mixed use investment property located in East Harlem, Manhattan. The property consists of 18 rent-stabilized residential apartments and two ground-floor retail stores. Seventeen residential apartments are currently occupied, while Apartment 2D is currently vacant. Apartment 2D is currently undergoing renovation, with ownership anticipating completion in approximately one month and projecting a rent of approximately $2,500 per month upon completion. Both ground-floor commercial spaces are fully occupied under long-term leases, providing an established commercial income stream. At the asking price of $3,240,000, the property offers a 7.78% capitalization rate based on current actual NOI of$252,229.96, with no income attributed to the currently vacant Apartment 2D.

INVESTMENT HIGHLIGHTS

7.78% CAP RATE ON CURRENT ACTUAL INCOME

The property generates approximately $430,450 in current annual gross operating revenue and $252,230 incurrent NOI, providing a 7.78% capitalization rate at the asking price. The current NOI includes $0 income from Apartment 2D, providing additional potential upside. ONE CURRENTLY VACANT APARTMENT PROVIDES ADDITIONAL UPSIDE Apartment 2D is currently undergoing renovation, with ownership projecting a rent of approximately $2,500 per month upon completion. Based on ownership's projected rents, the property has a pro forma NOI of approximately $282,230, representing an 8.71% pro forma capitalization rate at the asking price. LONG-TERM COMMERCIAL INCOME Unit 1C - West Store: $2,800/month through July 6, 2031. Ownership's rent roll indicates an increase of $70 per month each year. Unit 1D - East Store: $1,800/month through December 30, 2041.

FINANCIAL SUMMARY

Current Actual Gross Operating Revenue: $430,449.96

Operating Expenses: $178,220.00

Current Actual NOI: $252,229.96

Current Cap Rate: 7.78%

Pro Forma Gross Operating Revenue: $460,449.96

Operating Expenses: $178,220.00

Pro Forma NOI: $282,229.96

Pro Forma Cap Rate: 8.71%

Pro Forma Assumptions Apartment 2D: $2,500/month projected Total Additional Projected Income: $30,000/year

YEARLY OPERATING EXPENSES

Real Estate Taxes: $83,485.00

Insurance: $17,207.00

Con Edison - Gas, Heat & Electricity: $28,260.00

Water: $27,752.00

Superintendent: $13,800.00

Exterminator: $1,716.00

Repairs & Maintenance: $6,000.00

TOTAL OPERATING EXPENSES: $178,220.0