הזדמנות השקעה בנכס מעורב שימושים בן 20 יחידות

מחיר מבוקש: $3,240,000
NOI בפועל כיום: $252,229.96
שיעור היוון נוכחי: 7.78%
NOI לפי תחזית: $282,229.96
שיעור היוון לפי תחזית: 8.71%
מחיר ליחידה: $162,000

הרכב הנכס

מגורים: 18 דירות בשכר דירה מפוקח

דירות מגורים מאוכלסות: 17
דירת מגורים פנויה כיום: 1 — דירה 2D

מסחר: 2 חנויות בקומת הקרקע

סך כל היחידות: 20

תיאור הנכס

דאגלס אלימן נשכרה באופן בלעדי לארגון מכירת הנכס ברחוב איסט 112 מס' 172, נכס להשקעה מעורב שימושים בן 20 יחידות הממוקם באיסט הארלם, מנהטן. הנכס כולל 18 דירות מגורים בשכר דירה מפוקח ושתי חנויות מסחריות בקומת הקרקע. שבע עשרה דירות מגורים מאוכלסות כיום, ואילו דירה 2D פנויה. בדירה 2D מתבצעים כעת שיפוצים, והבעלים צופים כי יסתיימו בעוד כחודש וכי ניתן יהיה להשכיר את הדירה תמורת כ-$2,500 לחודש לאחר השלמתם. שני שטחי המסחר בקומת הקרקע מאוכלסים במלואם במסגרת חוזי שכירות ארוכי טווח, המספקים מקור הכנסה מסחרי מבוסס. במחיר המבוקש של $3,240,000, הנכס מציע שיעור היוון של 7.78% על בסיס NOI בפועל כיום בסך $252,229.96, ללא הכנסה המיוחסת לדירה 2D, הפנויה כיום.

עיקרי ההשקעה

שיעור היוון של 7.78% על בסיס ההכנסה בפועל כיום

הנכס מניב הכנסות תפעוליות שנתיות ברוטו של כ-$430,450 ו-NOI נוכחי של $252,230, המשקפים שיעור היוון של 7.78% במחיר המבוקש. ה-NOI הנוכחי אינו כולל הכנסה מדירה 2D, ולכן קיים פוטנציאל נוסף להשבחת ההכנסה.

דירה אחת פנויה כיום מספקת פוטנציאל נוסף להשבחת ההכנסה

בדירה 2D מתבצעים כעת שיפוצים, והבעלים צופים כי ניתן יהיה להשכיר אותה תמורת כ-$2,500 לחודש לאחר השלמתם. בהתבסס על דמי השכירות שהבעלים צופים, ה-NOI של הנכס לפי תחזית הוא כ-$282,230, המשקף שיעור היוון לפי תחזית של 8.71% במחיר המבוקש.

הכנסה מסחרית לטווח ארוך

יחידה 1C — החנות המערבית: $2,800 לחודש עד 6 ביולי 2031. לפי רשימת השכירויות של הבעלים, דמי השכירות עולים ב-$70 לחודש מדי שנה.

יחידה 1D — החנות המזרחית: $1,800 לחודש עד 30 בדצמבר 2041.

סיכום פיננסי

הכנסות תפעוליות ברוטו בפועל כיום: $430,449.96

הוצאות תפעוליות: $178,220.00

NOI בפועל כיום: $252,229.96

שיעור היוון נוכחי: 7.78%

הכנסות תפעוליות ברוטו לפי תחזית: $460,449.96

הוצאות תפעוליות: $178,220.00

NOI לפי תחזית: $282,229.96

שיעור היוון לפי תחזית: 8.71%

הנחות התחזית
דירה 2D: שכירות צפויה של $2,500 לחודש
סך ההכנסה הנוספת הצפויה: $30,000 לשנה

הוצאות תפעוליות שנתיות

מסי מקרקעין: $83,485.00

ביטוח: $17,207.00

קון אדיסון — גז, חימום וחשמל: $28,260.00

מים: $27,752.00

אב בית: $13,800.00

הדברה: $1,716.00

תיקונים ותחזוקה: $6,000.00

סך כל ההוצאות התפעוליות: $178,220.00

20-Unit Mixed-Use Investment Opportunity

Asking Price: $3,240,000 Current Actual NOI: $252,229.96 Current Cap Rate: 7.78% Pro Forma NOI: $282,229.96 Pro Forma Cap Rate: 8.71% Price Per Unit: $162,000

PROPERTY COMPOSITION

Residential: 18 Rent-Stabilized Apartments

Occupied Residential: 17 Apartments Currently Vacant Residential: 1 Apartment - 2D

Commercial: 2 Ground-Floor Retail Stores

Total Units: 20

PROPERTY DESCRIPTION

Douglas Elliman has been retained on an exclusive basis to arrange the sale of 172 East 112th Street, a 20-unit mixed use investment property located in East Harlem, Manhattan. The property consists of 18 rent-stabilized residential apartments and two ground-floor retail stores. Seventeen residential apartments are currently occupied, while Apartment 2D is currently vacant. Apartment 2D is currently undergoing renovation, with ownership anticipating completion in approximately one month and projecting a rent of approximately $2,500 per month upon completion. Both ground-floor commercial spaces are fully occupied under long-term leases, providing an established commercial income stream. At the asking price of $3,240,000, the property offers a 7.78% capitalization rate based on current actual NOI of$252,229.96, with no income attributed to the currently vacant Apartment 2D.

INVESTMENT HIGHLIGHTS

7.78% CAP RATE ON CURRENT ACTUAL INCOME

The property generates approximately $430,450 in current annual gross operating revenue and $252,230 incurrent NOI, providing a 7.78% capitalization rate at the asking price. The current NOI includes $0 income from Apartment 2D, providing additional potential upside. ONE CURRENTLY VACANT APARTMENT PROVIDES ADDITIONAL UPSIDE Apartment 2D is currently undergoing renovation, with ownership projecting a rent of approximately $2,500 per month upon completion. Based on ownership's projected rents, the property has a pro forma NOI of approximately $282,230, representing an 8.71% pro forma capitalization rate at the asking price. LONG-TERM COMMERCIAL INCOME Unit 1C - West Store: $2,800/month through July 6, 2031. Ownership's rent roll indicates an increase of $70 per month each year. Unit 1D - East Store: $1,800/month through December 30, 2041.

FINANCIAL SUMMARY

Current Actual Gross Operating Revenue: $430,449.96

Operating Expenses: $178,220.00

Current Actual NOI: $252,229.96

Current Cap Rate: 7.78%

Pro Forma Gross Operating Revenue: $460,449.96

Operating Expenses: $178,220.00

Pro Forma NOI: $282,229.96

Pro Forma Cap Rate: 8.71%

Pro Forma Assumptions Apartment 2D: $2,500/month projected Total Additional Projected Income: $30,000/year

YEARLY OPERATING EXPENSES

Real Estate Taxes: $83,485.00

Insurance: $17,207.00

Con Edison - Gas, Heat & Electricity: $28,260.00

Water: $27,752.00

Superintendent: $13,800.00

Exterminator: $1,716.00

Repairs & Maintenance: $6,000.00

TOTAL OPERATING EXPENSES: $178,220.0