Możliwość inwestycyjna: nieruchomość wielofunkcyjna z 20 lokalami

Cena ofertowa: $3,240,000
Aktualny rzeczywisty NOI: $252,229.96
Aktualna stopa kapitalizacji: 7.78%
Prognozowany NOI: $282,229.96
Prognozowana stopa kapitalizacji: 8.71%
Cena za lokal: $162,000

STRUKTURA NIERUCHOMOŚCI

Lokale mieszkalne: 18 mieszkań objętych regulacją czynszów

Zajęte lokale mieszkalne: 17 mieszkań
Obecnie wolny lokal mieszkalny: 1 mieszkanie — 2D

Lokale komercyjne: 2 sklepy na parterze

Łączna liczba lokali: 20

OPIS NIERUCHOMOŚCI

Douglas Elliman otrzymał wyłączne zlecenie na zorganizowanie sprzedaży nieruchomości przy 172 East 112th Street — inwestycji obejmującej 20 lokali, położonej we wschodniej części Harlemu na Manhattanie. Nieruchomość składa się z 18 mieszkań objętych regulacją czynszów oraz dwóch sklepów na parterze. Obecnie zajętych jest 17 mieszkań, a lokal 2D jest wolny. W lokalu 2D trwa remont. Właściciel przewiduje jego zakończenie za około miesiąc, po czym czynsz ma wynosić około $2,500 miesięcznie. Oba lokale komercyjne na parterze są w pełni wynajęte na podstawie długoterminowych umów, zapewniając stabilny przychód z działalności komercyjnej. Przy cenie ofertowej $3,240,000 nieruchomość oferuje stopę kapitalizacji na poziomie 7.78%, obliczoną na podstawie aktualnego rzeczywistego NOI wynoszącego $252,229.96. W kalkulacji nie uwzględniono przychodów z obecnie wolnego lokalu 2D.

NAJWAŻNIEJSZE ATUTY INWESTYCJI

STOPA KAPITALIZACJI 7.78% PRZY OBECNYCH RZECZYWISTYCH PRZYCHODACH

Nieruchomość generuje obecnie około $430,450 rocznych przychodów operacyjnych brutto oraz $252,230 NOI, co przy cenie ofertowej przekłada się na stopę kapitalizacji 7.78%. Bieżący NOI nie uwzględnia żadnych przychodów z lokalu 2D, co stwarza dodatkowy potencjał wzrostu.

JEDEN OBECNIE WOLNY LOKAL MIESZKALNY ZAPEWNIA DODATKOWY POTENCJAŁ WZROSTU

W lokalu 2D trwa remont. Właściciel przewiduje, że po jego zakończeniu czynsz wyniesie około $2,500 miesięcznie. Na podstawie prognozowanych przez właściciela czynszów prognozowany NOI nieruchomości wynosi około $282,230, co przy cenie ofertowej odpowiada prognozowanej stopie kapitalizacji 8.71%.

DŁUGOTERMINOWE PRZYCHODY Z LOKALI KOMERCYJNYCH

Lokal 1C — sklep zachodni: $2,800 miesięcznie do 6 lipca 2031 r. Zestawienie czynszów właściciela wskazuje na coroczną podwyżkę o $70 miesięcznie.
Lokal 1D — sklep wschodni: $1,800 miesięcznie do 30 grudnia 2041 r.

PODSUMOWANIE FINANSOWE

Aktualne rzeczywiste przychody operacyjne brutto: $430,449.96

Koszty operacyjne: $178,220.00

Aktualny rzeczywisty NOI: $252,229.96

Aktualna stopa kapitalizacji: 7.78%

Prognozowane przychody operacyjne brutto: $460,449.96

Koszty operacyjne: $178,220.00

Prognozowany NOI: $282,229.96

Prognozowana stopa kapitalizacji: 8.71%

Założenia prognozy
Lokal 2D: prognozowany czynsz $2,500 miesięcznie
Łączny dodatkowy prognozowany przychód: $30,000 rocznie

ROCZNE KOSZTY OPERACYJNE

Podatek od nieruchomości: $83,485.00

Ubezpieczenie: $17,207.00

Con Edison — gaz, ogrzewanie i energia elektryczna: $28,260.00

Woda: $27,752.00

Dozorca: $13,800.00

Usługi deratyzacyjne i dezynsekcyjne: $1,716.00

Naprawy i konserwacja: $6,000.00

ŁĄCZNE KOSZTY OPERACYJNE: $178,220.0

20-Unit Mixed-Use Investment Opportunity

Asking Price: $3,240,000 Current Actual NOI: $252,229.96 Current Cap Rate: 7.78% Pro Forma NOI: $282,229.96 Pro Forma Cap Rate: 8.71% Price Per Unit: $162,000

PROPERTY COMPOSITION

Residential: 18 Rent-Stabilized Apartments

Occupied Residential: 17 Apartments Currently Vacant Residential: 1 Apartment - 2D

Commercial: 2 Ground-Floor Retail Stores

Total Units: 20

PROPERTY DESCRIPTION

Douglas Elliman has been retained on an exclusive basis to arrange the sale of 172 East 112th Street, a 20-unit mixed use investment property located in East Harlem, Manhattan. The property consists of 18 rent-stabilized residential apartments and two ground-floor retail stores. Seventeen residential apartments are currently occupied, while Apartment 2D is currently vacant. Apartment 2D is currently undergoing renovation, with ownership anticipating completion in approximately one month and projecting a rent of approximately $2,500 per month upon completion. Both ground-floor commercial spaces are fully occupied under long-term leases, providing an established commercial income stream. At the asking price of $3,240,000, the property offers a 7.78% capitalization rate based on current actual NOI of$252,229.96, with no income attributed to the currently vacant Apartment 2D.

INVESTMENT HIGHLIGHTS

7.78% CAP RATE ON CURRENT ACTUAL INCOME

The property generates approximately $430,450 in current annual gross operating revenue and $252,230 incurrent NOI, providing a 7.78% capitalization rate at the asking price. The current NOI includes $0 income from Apartment 2D, providing additional potential upside. ONE CURRENTLY VACANT APARTMENT PROVIDES ADDITIONAL UPSIDE Apartment 2D is currently undergoing renovation, with ownership projecting a rent of approximately $2,500 per month upon completion. Based on ownership's projected rents, the property has a pro forma NOI of approximately $282,230, representing an 8.71% pro forma capitalization rate at the asking price. LONG-TERM COMMERCIAL INCOME Unit 1C - West Store: $2,800/month through July 6, 2031. Ownership's rent roll indicates an increase of $70 per month each year. Unit 1D - East Store: $1,800/month through December 30, 2041.

FINANCIAL SUMMARY

Current Actual Gross Operating Revenue: $430,449.96

Operating Expenses: $178,220.00

Current Actual NOI: $252,229.96

Current Cap Rate: 7.78%

Pro Forma Gross Operating Revenue: $460,449.96

Operating Expenses: $178,220.00

Pro Forma NOI: $282,229.96

Pro Forma Cap Rate: 8.71%

Pro Forma Assumptions Apartment 2D: $2,500/month projected Total Additional Projected Income: $30,000/year

YEARLY OPERATING EXPENSES

Real Estate Taxes: $83,485.00

Insurance: $17,207.00

Con Edison - Gas, Heat & Electricity: $28,260.00

Water: $27,752.00

Superintendent: $13,800.00

Exterminator: $1,716.00

Repairs & Maintenance: $6,000.00

TOTAL OPERATING EXPENSES: $178,220.0