Oorspronkelijk gebouwd in 1860 als een enkel 25-voets woning in Federale stijl, zijn 449 en 449 ½ Hudson een zeldzame kans om een goed formaat grand West Village woning te creëren. Momenteel een spiegelpaar van identieke eengezinswoningen, werd de oorspronkelijke structuur in de jaren 80 verdeeld in twee adressen met een 4” CMU brandmuur ertussen, die bij controle niet-structureel en grotendeels oppervlakkig lijkt te zijn. 449 en 449 1/2 Hudson worden exclusief als een paar aangeboden voor de totale vraagprijs van $11.995.000. Onroerendezaakbelasting voor 449 Hudson is $2.128/maand en 449 1/2 is $2.102/maand (totaal voor het huis is $4.230/maand).

De onderliggende geometrie—uitgelijnde vloerplaten, vier ramen aan zowel de oost- als westgevel, plus dubbele lichtstraten die noord-zuid langs het dakterras lopen—ondersteunt een waardevolle terugkeer naar volwaardige woonruimtes en uitzonderlijk natuurlijk licht van 's ochtends tot 's avonds.

Herintegratie herstelt het gebouw naar zijn bedoelde schaal en ontsluit een programma dat aansluit bij de moderne verwachtingen:

• Gecentraliseerde verticale circulatie, inclusief potentieel voor een lift
• Naadloze verbinding van de salon naar de tuin
• Master suite op de bovenste verdieping met toegang tot het dak
• Volledige breedte voor entertainen

Bij deze breedte wijkt het gebouw af van de beperkingen van een typische smalle townhouse—wat langere zichtlijnen, verbeterde daglichtpenetratie en aanzienlijk flexibelere plattegrondplanning mogelijk maakt.

ARCHITECTUUR + COMBINATIE

De oorspronkelijke samenstelling blijft zichtbaar doorlopende bakstenen lagen over de gevel, een verenigde kroonlijst op de dakrand en precies uitgelijnde vloerniveaus. Werkende open haarden en spiegelende indelingen versterken de inherente symmetrie van het gebouw verder. Het pad naar integratie is ongewoon overzichtelijk:

• Demmingswand lijkt niet-draagstructuur te zijn
• Verwijdering wordt verwacht om 25-voet kolomvrije overspanningen mogelijk te maken
• Uitgelijnde indelingen ondersteunen efficiënte unificatie
• Een bijna perfecte verhouding tussen oppervlakte en volume ondersteunt groene bouwdoelen

UITBREIDINGSPOTENTIE

De bestemmingsplannen ondersteunen betekenisvolle vergroting:

• Huidige interieur vierkante footage: 4.432, met 3.324 SF boven de grond. Plus 160 SF serre vanaf de salon die leidt naar een privé achtertuin.
• Toegestane (FAR 3.44): ~5.779 SF (Onbenutte rechten: ~2.455 SF)

MONUMENTEN VOORBEELDEN

Dichtbij gelegen LPC-goedkeuringen binnen de directe context ondersteunen dakterras- en achterinterventies, wat een geloofwaardig pad biedt voor uitbreiding. Het verkoopteam is bereid om rechtstreeks samen te werken met de architect en ingenieur van de koper om technische zorgvuldigheid te bevorderen, inclusief CCD1/ZRD1 (Bouwcode & Bestemmingsbepaling) indiening. Houd er rekening mee dat de cijfers hierin zijn gebaseerd op eerste onderzoek en we vragen alle kopers om de kansen te bevestigen met hun eigen architecten en bestemmingsdeskundigen.

BEZICHTIGINGEN

Bezichtigingen zijn alleen op afspraak. Gebouw 449 is verhuurd aan markthuurders die in juni 2026 vertrekken. De makelaar van de verkoper kan 449 ½ grondig laten zien tot die datum. De hele structuur zal leeg worden opgeleverd.

Originally constructed in 1860 as a single 25-foot Federal-style residence, 449 and 449 ½ Hudson are rare opportunity to create a right-sized grand West Village residence. Currently a mirrored pair of twin single-family homes, the original structure was divided in the 1980s into two addresses with a 4” CMU firewall between them which, upon probing, appears non-structural and largely superficial. 449 and 449 1/2 Hudson are being offered exclusively as a pair for total asking price of $11,995,000. Property tax for 449 Hudson is $2,128/month and 449 1/2 is $2,102/month (total for the house is $4,230/month).

Underlying geometry—aligned floorplates, four-windows at both East and West elevations, plus twin clerestory windows running North-South along the building roof—support a valuable return to full-width living and exceptional natural light from morning to night.

Reunification restores the building to its intended scale and unlocks a program aligned with modern expectations:

• Centralized vertical circulation, including elevator potential
• Seamless connection from parlor to garden
• Top Floor Level Master Suite with rooftop access
• Full-width entertaining floors

At this width, the building departs from the constraints of a typical narrow townhouse—enabling longer sightlines, improved daylight penetration, and materially more flexible floorplate planning.

ARCHITECTURE + COMBINATION

The original composition remains through continuous brick coursing across the facade, a unified cornice at the roofline, and precisely aligned floor levels. Working food-burning fireplaces and mirrored layouts further reinforce the building’s inherent symmetry. The path to integration is unusually clean:

• Demising wall appears non-load-bearing
• Removal expected to allow 25-foot column-free spans
• Aligned layouts support efficient unification
• A nearly perfect surface-to-volume ratio supports green building objectives

EXPANSION POTENTIAL

Zoning supports meaningful enlargement:

• Current interior square footage: 4,432, with 3,324 SF above grade. Plus 160 SF sunrooms off the parlor leading to a private backyard space.
• Allowable (FAR 3.44): ~5,779 SF (Unused rights: ~2,455 SF)

LANDMARKS PRECEDENTS

Nearby LPC approvals within the immediate context support rooftop and rear interventions, providing a credible path for expansion. Listing team is prepared to engage directly with purchaser’s architect and engineer to advance technical diligence, including CCD1/ZRD1 (Construction Code & Zoning Predetermination) filing. Please note figures contained herein are based on initial research and we ask all purchasers to confirm the opportunity with their own Architect and zoning experts.

SHOWINGS

Showings are by appointment only. Building 449 is rented out to market-rate tenants who vacate in June, 2026. Seller’s agent can show 449 ½ thoroughly through that date. The entire structure will be delivered​​‌​​​​‌​​‌‌​​​‌​‌​​​​‌‌​​‌‌​‌‌​​‌​​​​‌​ vacant.