נבנה במקור בשנת 1860 כמגורים בסגנון פדרלי בגובה 25 רגל, 449 ו-449 ½ הדסון הם הזדמנות נדירה ליצור מגורים מפוארים ומדויקים בווסט וילג'. כיום, מדובר בזוג מוערך של בתי יחיד-family, כאשר המבנה המקורי חולק בשנות ה-80 לשני כתובות עם קיר מפריד בגובה 4 אינצ'ים, אשר, לאחר חקירה, נראה שאינו מבני ורובו שטחי. 449 ו-449 1/2 הדסון מוצעים כזוג במחיר כולל של 11,995,000 $.

מס רכוש עבור 449 הדסון הוא 2,128 $ לחודש ו-449 1/2 הוא 2,102 $ לחודש (סך הכל עבור הבית הוא 4,230 $ לחודש).

הגיאומטריה הבסיסית - מפלסים מיושרים, ארבעה חלונות בשני הצדדים המזרחיים והמערביים, בנוסף לחלונות קלריפורטים כפולים שמסתימים לצפון-דרום לאורך גג הבניין - תומכים בהחזרת מגורים לרוחב מלא ואור טבעי יוצא מן הכלל מהבוקר ועד הערב.

איחוד מחדש מחזיר את הבניין למידותיו המתוכננות ומפתח תוכנית מתאימה לציפיות המודרניות:

• זרימת תנועה אנכית מרכזית, כולל פוטנציאל מעלית
• חיבור חלק בין הסלון לגן
• סוויטת מאסטר בקומה העליונה עם גישה לגג
• מפלסי בידור לרוחב מלא

בגודל זה, הבניין יוצא ממגבלות של בית עירוני צר טיפוסי - מאפשר קווי ראייה ארוכים יותר, חדירת אור יום משופרת, ותכנון מפלסים גמיש יותר.

אדריכלות + שילוב

הקומפוזיציה המקורית נשמרת באמצעות קירות לבנים רציפים לאורך הפנים, קורניס מאוחד בקו הגג, ומפלסים מיושרים בדיוק. קמינים פעילים עם עיצובים ממלאים מחזקים עוד יותר את הסימטריה הטבעית של הבניין. הדרך לאינטגרציה היא בלתי רגילה:

• הקיר המפריד נראה שאינו נושא משקל
• הסרתו צפויה לאפשר ספנים בגובה 25 רגל ללא עמודים
• תצורות מיושרות תומכות באיחוד יעיל
• יחס שטח-נפח כמעט מושלם תומך במטרות בנייה ירוקה

פוטנציאל התרחבות

האזור תומך בהרחבה משמעותית:

• שטח פנימי נוכחי: 4,432 רגלים רבועים, עם 3,324 רגלים מעל הקרקע. בנוסף 160 רגלים של חדרי שמש מהסלון המובילים לחצר פרטית.
• allowable (FAR 3.44): ~5,779 רגלים רבועים (זכויות לא בשימוש: ~2,455 רגלים רבועים)

תקדימי הנחיות

אישורים של LPC בסמוך בהקשר ישיר תומכים בהתערבויות על הגג והחזית, ומספקים נתיב מהימן להתרחבות. צוות הרישום מוכן להיכנס ישירות עם הארכיטקט והמהנדס של הקונה כדי לקדם את הבדיקות הטכניות, כולל filing CCD1/ZRD1 (קוד בנייה וקביעת אזור).

אנא שימו לב שהמספרים המופיעים כאן מבוססים על מחקר ראשוני ואנו מבקשים מכל הרוכשים לאמת את ההזדמנות עם הארכיטקט ואנשי האזור שלהם.

הצגות

הצגות מתבצעות רק בתיאום מראש. הבניין 449 מושכר לדיירי שוק אשר יפנו עד יוני 2026. סוכן המוכר יכול להציג את 449 ½ במלואו עד תאריך זה. המבנה כולו יימסר ריק.

Originally constructed in 1860 as a single 25-foot Federal-style residence, 449 and 449 ½ Hudson are rare opportunity to create a right-sized grand West Village residence. Currently a mirrored pair of twin single-family homes, the original structure was divided in the 1980s into two addresses with a 4” CMU firewall between them which, upon probing, appears non-structural and largely superficial. 449 and 449 1/2 Hudson are being offered exclusively as a pair for total asking price of $11,995,000. Property tax for 449 Hudson is $2,128/month and 449 1/2 is $2,102/month (total for the house is $4,230/month).

Underlying geometry—aligned floorplates, four-windows at both East and West elevations, plus twin clerestory windows running North-South along the building roof—support a valuable return to full-width living and exceptional natural light from morning to night.

Reunification restores the building to its intended scale and unlocks a program aligned with modern expectations:

• Centralized vertical circulation, including elevator potential
• Seamless connection from parlor to garden
• Top Floor Level Master Suite with rooftop access
• Full-width entertaining floors

At this width, the building departs from the constraints of a typical narrow townhouse—enabling longer sightlines, improved daylight penetration, and materially more flexible floorplate planning.

ARCHITECTURE + COMBINATION

The original composition remains through continuous brick coursing across the facade, a unified cornice at the roofline, and precisely aligned floor levels. Working food-burning fireplaces and mirrored layouts further reinforce the building’s inherent symmetry. The path to integration is unusually clean:

• Demising wall appears non-load-bearing
• Removal expected to allow 25-foot column-free spans
• Aligned layouts support efficient unification
• A nearly perfect surface-to-volume ratio supports green building objectives

EXPANSION POTENTIAL

Zoning supports meaningful enlargement:

• Current interior square footage: 4,432, with 3,324 SF above grade. Plus 160 SF sunrooms off the parlor leading to a private backyard space.
• Allowable (FAR 3.44): ~5,779 SF (Unused rights: ~2,455 SF)

LANDMARKS PRECEDENTS

Nearby LPC approvals within the immediate context support rooftop and rear interventions, providing a credible path for expansion. Listing team is prepared to engage directly with purchaser’s architect and engineer to advance technical diligence, including CCD1/ZRD1 (Construction Code & Zoning Predetermination) filing. Please note figures contained herein are based on initial research and we ask all purchasers to confirm the opportunity with their own Architect and zoning experts.

SHOWINGS

Showings are by appointment only. Building 449 is rented out to market-rate tenants who vacate in June, 2026. Seller’s agent can show 449 ½ thoroughly through that date. The entire structure will be delivered​​‌​​​​‌​​‌‌​​​‌​‌​​​​‌‌​​‌‌​‌‌​​‌​​​​‌​ vacant.