Oorspronkelijk gebouwd in 1860 als een enkele 25 voet Federal-stijl woning, zijn 449 en 449 ½ Hudson een zeldzame kans om een goed proportionerende grand West Village woning te creëren. Momenteel een spiegelbeeldig paar van eengezinswoningen, werd de oorspronkelijke structuur in de jaren '80 verdeeld in twee adressen met een 10 cm CMU brandmuur ertussen die, bij onderzoek, niet-structureel en grotendeels oppervlakkig lijkt te zijn. 449 en 449 1/2 Hudson worden exclusief als paar aangeboden voor een totale vraagprijs van $11.995.000. Onroerendezaakbelasting voor 449 Hudson is $2.128/maand en 449 1/2 is $2.102/maand (totaal voor het huis is $4.230/maand).

De onderliggende geometrie—uitgelijnde vloerplaten, vier ramen aan zowel de oost- als westgevel, plus dubbele lichtstraatramen die noord-zuid langs het dak van het gebouw lopen—ondersteunen een waardevolle terugkeer naar volwaardige leefruimtes en uitzonderlijk natuurlijk licht van 's ochtends tot 's avonds.

Herunificatie herstelt het gebouw naar zijn bedoelde schaal en ontsluit een programma dat aansluit bij moderne verwachtingen:

• Gecentraliseerde verticale circulatie, inclusief potentiële lift
• Naadloze verbinding van de woonkamer naar de tuin
• Master suite op de bovenste verdieping met toegang tot het dak
• Volledige breedte vermaakvloeren

Op deze breedte vertrekt het gebouw van de beperkingen van een typische smalle stadswoning—waardoor langere zichtlijnen, verbeterde lichtpenetratie en materieel flexibelere vloerschema's mogelijk worden.

ARCHITECTUUR + COMBINATIE

De oorspronkelijke compositie blijft bestaan door continue baksteenstrips over de gevel, een verenigde kroonlijst op de daklijn en nauwkeurig uitgelijnde vloerniveaus. Werkende open haarden en gespiegeld indelingen versterken verder de inherente symmetrie van het gebouw. De weg naar integratie is ongewoon schoon:

• Scheidingswand lijkt niet-dragend
• Verwijdering verwacht om 25 voet vrije overspanningen mogelijk te maken
• Uitgelijnde indelingen ondersteunen efficiënte unificatie
• Een bijna perfecte oppervlakte-tov-volume ratio ondersteunt groene bouwdoelen

UITBREIDINGSMAATREGELEN

Zonering ondersteunt significante vergroting:

• Huidige binnenoppervlakte: 4.432, met 3.324 SF boven de grond. Plus 160 SF zonnekamers van de woonkamer die leiden naar een privé achtertuin.
• Toegestane (FAR 3,44): ~5.779 SF (Onbenutte rechten: ~2.455 SF)

HISTORISCHE PRECEDENTEN

Dichtbijgelegen LPC goedkeuringen binnen de directe context ondersteunen ingrepen op het dak en aan de achterzijde, waardoor een geloofwaardige weg voor uitbreiding wordt geboden. Het listingteam is bereid om direct contact te leggen met de architect en ingenieur van de koper om technische zorgvuldigheid te bevorderen, inclusief CCD1/ZRD1 (Bouwcode & Zonering Voorspelling) indiening. Houd er rekening mee dat de cijfers hierin zijn gebaseerd op eerste onderzoek en we vragen alle kopers om de kans te bevestigen met hun eigen architect en zoneringsdeskundigen.

BEZICHTIGINGEN

Bezichtigingen zijn alleen op afspraak. Gebouw 449 is verhuurd aan huurders tegen markttarief die in juni 2026 vertrekken. De agent van de verkoper kan 449 ½ grondig tonen tot die datum. De hele structuur zal leeg worden opgeleverd.

Originally constructed in 1860 as a single 25-foot Federal-style residence, 449 and 449 ½ Hudson are rare opportunity to create a right-sized grand West Village residence. Currently a mirrored pair of twin single-family homes, the original structure was divided in the 1980s into two addresses with a 4” CMU firewall between them which, upon probing, appears non-structural and largely superficial. 449 and 449 1/2 Hudson are being offered exclusively as a pair for total asking price of $11,995,000. Property tax for 449 Hudson is $2,128/month and 449 1/2 is $2,102/month (total for the house is $4,230/month).

Underlying geometry—aligned floorplates, four-windows at both East and West elevations, plus twin clerestory windows running North-South along the building roof—support a valuable return to full-width living and exceptional natural light from morning to night.

Reunification restores the building to its intended scale and unlocks a program aligned with modern expectations:

• Centralized vertical circulation, including elevator potential
• Seamless connection from parlor to garden
• Top Floor Level Master Suite with rooftop access
• Full-width entertaining floors

At this width, the building departs from the constraints of a typical narrow townhouse—enabling longer sightlines, improved daylight penetration, and materially more flexible floorplate planning.

ARCHITECTURE + COMBINATION

The original composition remains through continuous brick coursing across the facade, a unified cornice at the roofline, and precisely aligned floor levels. Working food-burning fireplaces and mirrored layouts further reinforce the building’s inherent symmetry. The path to integration is unusually clean:

• Demising wall appears non-load-bearing
• Removal expected to allow 25-foot column-free spans
• Aligned layouts support efficient unification
• A nearly perfect surface-to-volume ratio supports green building objectives

EXPANSION POTENTIAL

Zoning supports meaningful enlargement:

• Current interior square footage: 4,432, with 3,324 SF above grade. Plus 160 SF sunrooms off the parlor leading to a private backyard space.
• Allowable (FAR 3.44): ~5,779 SF (Unused rights: ~2,455 SF)

LANDMARKS PRECEDENTS

Nearby LPC approvals within the immediate context support rooftop and rear interventions, providing a credible path for expansion. Listing team is prepared to engage directly with purchaser’s architect and engineer to advance technical diligence, including CCD1/ZRD1 (Construction Code & Zoning Predetermination) filing. Please note figures contained herein are based on initial research and we ask all purchasers to confirm the opportunity with their own Architect and zoning experts.

SHOWINGS

Showings are by appointment only. Building 449 is rented out to market-rate tenants who vacate in June, 2026. Seller’s agent can show 449 ½ thoroughly through that date. The entire structure will be delivered vacant.