Originalmente construida en 1860 como una residencia federal de 25 pies, 449 y 449 ½ Hudson son una rara oportunidad para crear una residencia grandiosa del tamaño adecuado en West Village. Actualmente, es un par de casas unifamiliares gemelas, la estructura original fue dividida en la década de 1980 en dos direcciones con una pared cortafuegos de 4” de CMU entre ellas que, al ser analizada, parece no ser estructural y en gran medida superficial. 449 y 449 1/2 Hudson se ofrecen exclusivamente como un par por un precio total de $11,995,000. El impuesto a la propiedad para 449 Hudson es de $2,128/mes y para 449 1/2 es de $2,102/mes (el total para la casa es de $4,230/mes).

La geometría subyacente—plataformas alineadas, cuatro ventanas en ambas elevaciones Este y Oeste, además de ventanales gemelos corriendo de norte a sur a lo largo del techo del edificio—apoyan un valioso regreso a espacios de vida de ancho completo y una luz natural excepcional de mañana a noche.

La reunificación restaura el edificio a su escala prevista y desbloquea un programa alineado con las expectativas modernas:

• Circulación vertical centralizada, incluyendo potencial de ascensor
• Conexión fluida de la sala a jardín
• Suite principal en el último piso con acceso a la azotea
• Pisos de entretenimiento de ancho completo

A este ancho, el edificio se aleja de las limitaciones de un típico townhouse estrecho, lo que permite líneas de vista más largas, una mejor penetración de luz diurna y una planificación de planta más flexible y materialmente.

ARQUITECTURA + COMBINACIÓN

La composición original se mantiene a través del ladrillo continuo en la fachada, una cornisa unificada en la línea del techo y niveles de piso alineados con precisión. Las chimeneas funcionales y los planos espejados refuerzan aún más la simetría inherente del edificio. El camino hacia la integración es inusualmente limpio:

• La pared divisoria parece no ser portante
• Se espera que la eliminación permita luces libres de columnas de 25 pies
• Los planos alineados apoyan una unificación eficiente
• Una relación superficie-volumen casi perfecta respalda los objetivos de construcción ecológica

POTENCIAL DE EXPANSIÓN

La zonificación apoya un aumento significativo:

• Metraje cuadrado interior actual: 4,432, con 3,324 SF sobre el nivel del suelo. Además, 160 SF de soláriums fuera de la sala que conducen a un espacio privado en el jardín.
• Permitido (FAR 3.44): ~5,779 SF (Derechos no utilizados: ~2,455 SF)

PRECEDENTES DE HITOS

Las aprobaciones LPC cercanas dentro del contexto inmediato apoyan intervenciones en el techo y en la parte trasera, proporcionando un camino creíble para la expansión. El equipo de listado está preparado para interactuar directamente con el arquitecto e ingeniero del comprador para avanzar en la diligencia técnica, incluyendo la presentación CCD1/ZRD1 (Determinación de Código de Construcción y Zoning). Tenga en cuenta que las cifras contenidas aquí se basan en la investigación inicial y pedimos a todos los compradores que confirmen la oportunidad con su propio arquitecto y expertos en zonificación.

VISITAS

Las visitas son solo por cita. El edificio 449 está alquilado a inquilinos a tarifa de mercado que desocuparán en junio de 2026. El agente del vendedor puede mostrar 449 ½ a fondo hasta esa fecha. La estructura completa se entregará vacía.

Originally constructed in 1860 as a single 25-foot Federal-style residence, 449 and 449 ½ Hudson are rare opportunity to create a right-sized grand West Village residence. Currently a mirrored pair of twin single-family homes, the original structure was divided in the 1980s into two addresses with a 4” CMU firewall between them which, upon probing, appears non-structural and largely superficial. 449 and 449 1/2 Hudson are being offered exclusively as a pair for total asking price of $11,995,000. Property tax for 449 Hudson is $2,128/month and 449 1/2 is $2,102/month (total for the house is $4,230/month).

Underlying geometry—aligned floorplates, four-windows at both East and West elevations, plus twin clerestory windows running North-South along the building roof—support a valuable return to full-width living and exceptional natural light from morning to night.

Reunification restores the building to its intended scale and unlocks a program aligned with modern expectations:

• Centralized vertical circulation, including elevator potential
• Seamless connection from parlor to garden
• Top Floor Level Master Suite with rooftop access
• Full-width entertaining floors

At this width, the building departs from the constraints of a typical narrow townhouse—enabling longer sightlines, improved daylight penetration, and materially more flexible floorplate planning.

ARCHITECTURE + COMBINATION

The original composition remains through continuous brick coursing across the facade, a unified cornice at the roofline, and precisely aligned floor levels. Working food-burning fireplaces and mirrored layouts further reinforce the building’s inherent symmetry. The path to integration is unusually clean:

• Demising wall appears non-load-bearing
• Removal expected to allow 25-foot column-free spans
• Aligned layouts support efficient unification
• A nearly perfect surface-to-volume ratio supports green building objectives

EXPANSION POTENTIAL

Zoning supports meaningful enlargement:

• Current interior square footage: 4,432, with 3,324 SF above grade. Plus 160 SF sunrooms off the parlor leading to a private backyard space.
• Allowable (FAR 3.44): ~5,779 SF (Unused rights: ~2,455 SF)

LANDMARKS PRECEDENTS

Nearby LPC approvals within the immediate context support rooftop and rear interventions, providing a credible path for expansion. Listing team is prepared to engage directly with purchaser’s architect and engineer to advance technical diligence, including CCD1/ZRD1 (Construction Code & Zoning Predetermination) filing. Please note figures contained herein are based on initial research and we ask all purchasers to confirm the opportunity with their own Architect and zoning experts.

SHOWINGS

Showings are by appointment only. Building 449 is rented out to market-rate tenants who vacate in June, 2026. Seller’s agent can show 449 ½ thoroughly through that date. The entire structure will be delivered vacant.