נבנה במקור בשנת 1860 כמגורי פדרליים בודדים בגובה 25 רגל, 449 ו-449 ½ הודסון הם הזדמנות נדירה ליצור מגורי ווסט וילג' בגודל הנכון. כרגע מדובר בזוג מראות של בתים חד-משפחתיים, המבנה המקורי חולק בשנות ה-80 לשתי כתובות עם קיר אש עשוי CMU בגובה 4 אינצ'ים ביניהם, אשר, בעקבות חקירה, נראה שאינו נושא משקל ורובו שטחי למדי. 449 ו-449 1/2 הודסון מוצעים באופן בלעדי כזוג במחיר מבוקש כולל של 11,995,000 דולר. מס הנכסים עבור 449 הודסון הוא 2,128 דולר לחודש ו-449 1/2 הוא 2,102 דולר לחודש (סה"כ עבור הבית הוא 4,230 דולר לחודש).

הגיאומטריה הבסיסית—רצפות מיושרות, ארבעה חלונות בכל צד מזרח ומערב, בנוסף לחלונות קלרסטורי תאומים רצים מצפון לדרום לאורך גג הבניין—תומכת בהחזרת מגורים רחבים ובלתי רגילים ואור טבעי יוצא מן הכלל משחר ועד ערב.

איחוד מחדש מחזיר את הבניין לגודלו המתוכנן ומפתח תוכנית המתאימה לציפיות המודרניות:

• תנועה אנכית מרכזית, כולל פוטנציאל למעלית
• חיבור חלק מהסלון לגינה
• סוויטת הורים בקומת הגג עם גישה לגג
• קומות אירוח ברוחב מלא

בגודל הזה, הבניין יוצא מהמגבלות של בית עירוני צר טיפוסי—מאפשר קווי ראייה ארוכים יותר, חדירת אור יום משתפרת, ותכנון רצפה הרבה יותר גמיש.

אדריכלות + שילוב

ההרכב המקורי נשאר דרך גזרי לבנים רציפים על הפנים, חיבור מאוחד בקו הגג, ורמות רצפה Align. קמיני אוכל פעילים ופריסות מראות מחזקים עוד יותר את הסימטריה הטבועה בבניין. הדרך לאינטגרציה יוצאת דופן ונקייה:

• קיר ההפרדה נראה שלא נושא משקל
• הסרה צפויה לאפשר spans חופשיים בגובה 25 רגל
• פריסות ממוקדות תומכות באיחוד יעיל
• יחס שטח לנפח כמעט מושלם תומך במטרות בנייה ירוקה

פוטנציאל הרחבה

האזור תומך בהגדלה משמעותית:

• שטח פנים נוכחי: 4,432 רגל, עם 3,324 רגל מעל פני הקרקע. בנוסף 160 רגל סאן-רום מחוץ לסלון המוביל למקום חצר פרטי.
• המותר (FAR 3.44): ~5,779 רגל (זכויות לא מנוצלות: ~2,455 רגל)

קדימויות ציון דרך

אישורי LPC בקרבת מקום בהקשר מיידי תומכים בהתערבויות בגג ובחלק האחורי, ומספקים נתיב אמין להרחבה. צוות הרשימה מוכן לפעול ישירות עם האדריכל והמהנדס של הקונה כדי לקדם מחקר טכני, כולל הגשת CCD1/ZRD1 (קוד בנייה והגדרת אזור). אנא שימו לב שהמספרים המופיעים כאן מבוססים על מחקר ראשוני ואנו מבקשים מכל הקונים לאמת את ההזדמנות עם האדריכל ומומחי האזור שלהם.

הצגות

הצגות מתבצעות בהזמנה מראש בלבד. בניין 449 מושכר לדיירים בשוק החופשי שיפנו ביוני 2026. סוכן המוכר יכול להראות את 449 ½ באופן יסודי עד לתאריך זה. המבנה כולו יימסר ריק.

Originally constructed in 1860 as a single 25-foot Federal-style residence, 449 and 449 ½ Hudson are rare opportunity to create a right-sized grand West Village residence. Currently a mirrored pair of twin single-family homes, the original structure was divided in the 1980s into two addresses with a 4” CMU firewall between them which, upon probing, appears non-structural and largely superficial. 449 and 449 1/2 Hudson are being offered exclusively as a pair for total asking price of $11,995,000. Property tax for 449 Hudson is $2,128/month and 449 1/2 is $2,102/month (total for the house is $4,230/month).

Underlying geometry—aligned floorplates, four-windows at both East and West elevations, plus twin clerestory windows running North-South along the building roof—support a valuable return to full-width living and exceptional natural light from morning to night.

Reunification restores the building to its intended scale and unlocks a program aligned with modern expectations:

• Centralized vertical circulation, including elevator potential
• Seamless connection from parlor to garden
• Top Floor Level Master Suite with rooftop access
• Full-width entertaining floors

At this width, the building departs from the constraints of a typical narrow townhouse—enabling longer sightlines, improved daylight penetration, and materially more flexible floorplate planning.

ARCHITECTURE + COMBINATION

The original composition remains through continuous brick coursing across the facade, a unified cornice at the roofline, and precisely aligned floor levels. Working food-burning fireplaces and mirrored layouts further reinforce the building’s inherent symmetry. The path to integration is unusually clean:

• Demising wall appears non-load-bearing
• Removal expected to allow 25-foot column-free spans
• Aligned layouts support efficient unification
• A nearly perfect surface-to-volume ratio supports green building objectives

EXPANSION POTENTIAL

Zoning supports meaningful enlargement:

• Current interior square footage: 4,432, with 3,324 SF above grade. Plus 160 SF sunrooms off the parlor leading to a private backyard space.
• Allowable (FAR 3.44): ~5,779 SF (Unused rights: ~2,455 SF)

LANDMARKS PRECEDENTS

Nearby LPC approvals within the immediate context support rooftop and rear interventions, providing a credible path for expansion. Listing team is prepared to engage directly with purchaser’s architect and engineer to advance technical diligence, including CCD1/ZRD1 (Construction Code & Zoning Predetermination) filing. Please note figures contained herein are based on initial research and we ask all purchasers to confirm the opportunity with their own Architect and zoning experts.

SHOWINGS

Showings are by appointment only. Building 449 is rented out to market-rate tenants who vacate in June, 2026. Seller’s agent can show 449 ½ thoroughly through that date. The entire structure will be delivered vacant.