פּעץ ערלאָוונד

שױן הויפּט אָפּשאַפֿונג

דאָס מיקס-יאָזן אינטערעס פון אינוועסטירן איז אַ ייִדיש צווישן איין פון לאנג אינלאַנד סיטי'ס מערסט אומאיינגעשטרענג און צושטעלן-כבעלע רי וועגן, נאָר מאָמענטס פֿון פאַרנאָן Boulevard און הנחיה מזרחית וועטערפראָנט. די ערטער נאָטיז פליגלט פֿון שטאַרק ווינטער ווען, פייוו דינטלען ווייַטער אַגעגנטלעך דעם פּראָבלעם צו טראַנספּאָרטאַציע, עפּוך פּלאַץ, און געזעלשאַפטלעך האָב.

די פּראָיעקט נעמט איבער 5,190 קוואַדראַט פֿיס אויף אַ 2,500-קוואַדראַט פֿוס לאָט און איז קאָנפֿיגורירט ווי אַ 25-פֿיס-ברייט בנין, וואָס כולל:

גראָונד-פֿלאָר רעפֿערל
צוריק אַרטיס שטודיע
פֿיר פֿרייַ-מרקע רעזידענטשיאל-אַפאַרטמאַנטן אויבן

די אַסעט אָפערט אַ באַלקאַנצייט פּראָפיל פון פּראַקטיקער אין טאָג פון אַ income און נאָענט צו רעזידענטשיאַל ליס- אַרויס אין אַ סובמאַרק וואָס קאָנטינואַן צו ווייַזן לאַנג יאָרן האַזער קייפל אן געזונט רענטאַל טיף און כאַפּאַל רעכענונג.

פּראָפּערטי איבערבליק
לאט גרייס: 2,500 SF
בינג דימענשאַנז: 25 ft x 42 ft
געפרעכדיק בנין געגנט: 5,190 SF
הויז קלאס: S3 – בעיקר פֿיר-פארמיליע מיט איין סטאָר & שום קאָנצענטראַציע
סאָנינג: מ1-4 / ר6ב

די פּראָפּערטיעס קאָנפֿיגוראציע איז באַשטימט צו געשווינד רעפערל אֶנג וועגן דונג אונטער דעם גראָונד, בשעת רעזידענטשיאַל ערקלערונג ארויס צו געווינען. די בנין ברייט און דעזיין צושטעלן עפעקטיוו רעזידענטשיאַל בינע פּלאַצעס באַהעכטער צו פילע ווערנענק וויו ווי האַסטע.

איקלום פּראָפיל & קאַפּ רעקונונג אַנאַליזע

די פּראָפּערטי גייען איצט:
אין עראָדי אָננעמען רעוועניע: $326,724
עקספּענס: $39,167
אין פּלייס נעץ אָפּעראַציע אנטאָנו: $287,557

אויף אָפּשטימונג פון רעזידענטשיאַל אין לאָמ באַצאָלונג צו געווינען:
פּראָ פֿאָרמע גאָוס רעוועניע: $342,320
פּראָ פֿאָרמע נעץ אָפּעראַציע אנטאָנו: $303,160
דאָס געשטיצט אַ פּראָ פֿאָרמע קאַפּיטאַליזאַציע קורס פון לערנען 5.5%.

רעזידענטשיאַל קאַמפּאָונענט
די פיר רעזידענטשיאַל איינהייט זענען גאַנץ פֿרייַ-מרקע און איצט וואַקאַנט. דאָס אַפּערט אַ געלעגנהייט צו לאָכן אין פּראָפּאָרטיאָן מרקע רענטס אָן רעגולער קירענש.

שנעל פאַרשטייערונג פון וועגן אויף פאַרנאָן Boulevard / האָטל פּראָקאָרן רעפערל גייען:
$70–$85 פּער קוואַדראַט פֿוס יאָרלעך
איין-צימער איינהייט: ווייַל $3,400–$4,200 פּער חודש
צוויי-צימער איינהייטן: ווייַל $4,800–$6,000+ פּער חודש

איבערגעבן צווישן בוטיק בנינים חסר פלענער שרייַבן שטאַרק נאָכקומען זיכער פֿון שטאַרק נאַנער קרי אלפֿט צו וואַטערפֿראָנט, מיטײַטמאַן פאַרבאַנד, און נאַשון רעפֿערלעך.

די פֿרייַ-מרקע נאַטור פון רעזידענטשיאַל איינהייט וועט צו האַלטן מישן און צוהערן רעגולאַציע נויטן.

קאָמערציעל טענאַנץ

דאָס גיט פאַרבינדלעך געלט באַוועגונג דורך די פאַרבל ובייַטן צייט וואס זאל לעצטיק פאַרהאַלטן צוקונפֿט גלייך פֿאַר צונויפשטעלונג.

רעפֿערל שרייַבן אויף פאַרנאָן Boulevard האָבן דעמאַנסטרירט דמתיקט דורך פאַרבעסירות פאַדערלויף, פֿאַרשטאַרקט רעזידענטשיאַל טיף, און נאָרמאַכט און קלאָרות. די אומגריכטער פון אַ וואַריינ קלאזונג לאָזט באַשטימונג טענדאַנץ און רעפאָרמירן עקאָנאָמיי דורך מענטשן צימער.

סאָנינג & סטראַטעגיק אָפּשטראַנג
די פּראָפּערטיאָרט איז געאייגט אין אַן M1-4 / R6B סאָנינג דיסטריקט. דער כפול סאָנינג סטרוקטור שטיצט פאָרשטעלן מיקס-נוצן, און אָפערט סטראַטעגיק לאַנג צוריק פאַרבונדן, אַפֿילו אייגענטיק אומשיקלעך.

אינוועסטאָרן קען באַטראַכטן פאַרשידענע סטראַטעגיעס:

- האַלטן און שטענדיק פֿאַר שטאָק געלט באַוועגונג
- פאַרבעסערן רעזידэнтשעזיל פּריידעלע געלט
- עפּוח דעם קאָמערציעל טייל בעת פאַרלייגונג
- סאָרטירן לאַנג-טערמין רי-דעטש למיקער

דער פלעקסיביליטי צוגעלערנט סטרוקטור ריכטונג איבער צו נייען רענט ריוואַל.

סובמאַרק פונדאַמענטאַלן

לאנג אינלאַנד סיטי באַמשך פאָרן פֿון:

- נאָענט צו מיטן מאַנהעטן (איינער אונטערגרונט סטאָפּ)
- קאַפּיטאַל דעמאַנד אין LIC איז האָניק בליקן צוזאַמען פֿון א נאַשן סעריע פון ינטגראַטיאָן, רענטאַל טיף, און וואַטערזיכטונג פלעק. דער פאַרנאָן Boulevard רי איז טאָן גייט אַן א סובמאַרק ס יANC ניט-רעדענש.

PETS ALLOWED

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.