חיות מחמד מותרות

סקירה מנהלית חסויה

הזדמנות השקעה משולבת זו ממוקמת באחד מהמסדרונות המפוקחים והמבוססים ביותר של לונג איילנד סיטי, במרחק של מספר רגעים מבולברד ורנון ומטיילת נהר המזרח. המיקום נהנה מצפיפות מגורים גבוהה, תנועת רגליים קבועה בקמעונאות, וסמיכות מידית לתחבורה, שטחים פתוחים, ושירותים מקומיים.

הנכס משתרע על פני כ-5,190 רגל רבוע על קרקע של 2,500 רגל רבוע ומסודר לבניין ברוחב 25 רגל המורכב מ:

חנויות בקומת הקרקע
סטודיו לאמנים בחלק האחורי
ארבעה דירות מגורים בשוק חופשי מעל

הנכס מציע פרופיל מאוזן של הכנסה יציבה קבועה ופוטנציאל להגדלת דירות המגורים בטווח הקצר בשוק משנה הממשיך להראות עומק השכרה ודרישה להון לאורך זמן.

סקירה על הנכס
גודל המגרש: 2,500 רגל רבוע
מימדי הבניין: 25 רגל x 42 רגל
שטח הבניין הנוכחי: 5,190 רגל רבוע
סוג הבניין: S3 - בעיקר ארבע משפחות עם חנות ומשרד
אזור: M1-4 / R6B

תצורת הנכס מאפשרת הכנסה קמעונאית יציבה בבסיס תוך שמירה על עליית מגורים. רוחב הבניין ואופן הסידור מספקים שטחי מגורים יעילים ביחס לרבים מהנכסים המשולבים הצרים יותר בשוק המשנה.

פרופיל הכנסה וניתוח שיעור הון

הנכס מייצר כיום:
הכנסה ברוטו קיימת: 326,724 דולר
הוצאות: 39,167 דולר
הכנסה תפעולית נטו קיימת: 287,557 דולר

עם היווצרות רמות שוק לדירות המגורים:
הכנסה ברוטו פרופורמטית: 342,320 דולר
הכנסה תפעולית נטו פרופורמטית: 303,160 דולר
זוהי תמיכה בשיעור הון פרופורמטי של כ-5.5%.

רכיב מגורים
הארבעה דירות מגורים הן בשוק חופשי וכיום ריקות. זה מציע הזדמנות מיידית להשכרה במחירים השוק הרווחיים ללא הגבלות רגולטוריות.

קביעות שכירות האחרונות במסדרון ורנון/טיילת מצביעות על:
70–85 דולר לרגל רבוע בשנה
דירות חדשות: כ-3,400–4,200 דולר בחודש
דירות דו-חדשות: כ-4,800–6,000+ דולר בחודש

יכולת הספיגה בתוך בניינים בוטיק חסרי שירותים מלאים נשארת יציבה בעקבות הדרישה החזקה של השוכרים לסמיכות לטיילת, גישה למידטאון מנהטן, והצעות קמעונאות מקומיות.

האופי החופשי של דירות המגורים מאפשר גמישות ומפחית חשיפה רגולטורית ביחס לנכסים עם השכרה מווסתת או חלקית.

שכירות מסחרית

זה מספק תיקון חודשי צפוי במהלך תקופת השכירות הנותרת תוך שמירה על גמישות עתידית להארחה מחדש.

המסדרונות הקמעונאיים לאורך בולברד ורנון הראו עמידות בעקבות תנועת רגליים קבועה, צמיחה בצפיפות המגורים, וחזיתות זמינות מוגבלות. היעדר סעיף חידוש מאפשר לבעלים להעריך מחדש את הרכב השוכרים ואת כלכלת השכירות עם תום השכירות.

אזור ותכנוניות אסטרטגיות
הנכס נמצא באזור תכנון M1-4 / R6B. מבנה תכנון זה תומך בהמשך תפוסה משולבת ומציע גמישות אסטרטגית לטווח ארוך, בכפוף לאישורים מקובלים.

השקיעים עשויים לשקול מספר אסטרטגיות:

- להחזיק ולייצב עבור תזרים מזומנים יציב
- לשדרג בהדרגה את הכנסות המגורים
- לשנות את רכיב המסחר עם תום השכירות
- להעריך את פוטנציאל הפיתוח לטווח הארוך

גמישות זו מוסיפה ערך מבני מעבר לזרם ההכנסות הנוכחי.

יסודות שוק משנה

לונג איילנד סיטי ממשיכה ליהנות מ:

- סמיכות למידטאון מנהטן (תחנה אחת ברכבת תחתית)
- דרישה להון ב-LIC נותרה עמידה עקב השילוב של נגישות, עומק שכר דירה, ומיקום בטיילת. במיוחד, מסדרון בולברד ורנון נותר אחד מהכיסים המבוקשים ביותר של מגורים בשוק המשנה.

PETS ALLOWED

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.