애완동물 허용

비밀 실행 요약

이 혼합 용도 투자 기회는 벌논 블루바드 및 이스트 리버 해안가에서 몇 분 거리에 위치한 롱아일랜드 시티의 가장 확립된 공급 제한 구역 중 하나에 있습니다. 이 위치는 강력한 주거 밀도, 일관된 소매 고객 유동, 그리고 교통, 개방 공간 및 지역 편의 시설과의 가까운 근접성의 이점을 갖추고 있습니다.

이 부동산은 약 5,190 제곱피트의 면적을 가진 2,500 제곱피트의 부지에 있으며, 다음과 같은 구조로 되어 있습니다:

1층 소매
후방 예술가 스튜디오
위에 있는 네 개의 자유 시장 주거 아파트

이 자산은 지속적인 현금 흐름과 가까운 시일 내에 주거 임대 가능성을 균형 있게 제공하며, 장기적인 임대 깊이 및 자본 수요를 지속적으로 나타내는 하위 시장 내에 있습니다.

부동산 개요
부지 면적: 2,500 SF
건물 치수: 25 ft x 42 ft
현재 건물 면적: 5,190 SF
건물 분류: S3 – 주로 4가구 및 1개의 상점 및 사무실
구역: M1-4 / R6B

이 부동산의 구성은 안정적인 소매 수익을 유지하면서 주거 잠재력을 보존할 수 있게 합니다. 건물의 폭과 배치는 하위 시장 내의 많은 좁은 혼합 용도 자산에 비해 효율적인 주거 층판을 제공합니다.

수익 프로필 및 자본화율 분석

부동산은 현재 다음과 같은 수익을 발생시키고 있습니다:
현재 총 수익: $326,724
비용: $39,167
현재 순 운영 소득: $287,557

주거 단위가 시장 수준으로 안정화되면:
예상 총 수익: $342,320
예상 순 운영 소득: $303,160
이는 약 5.5%의 예상 자본화율을 지지합니다.

주거 구성 요소
네 개의 주거 단위는 완전히 자유 시장이며 현재 비어 있습니다. 이는 규제 제한 없이 현재 시장 임대료로 임대할 수 있는 즉각적인 기회를 제공합니다.

벌논 블루바드/해안가 구역의 최근 임대 기준은 다음과 같습니다:
연간 $70–$85 제곱피트
원룸 아파트: 약 $3,400–$4,200 월
투룸 아파트: 약 $4,800–$6,000+ 월

완전한 서비스 편의 시설이 없는 부티크 건물 내 흡수는 해안가 근접성, 미드타운 맨해튼 접근성 및 지역 소매 제공에 대한 강한 세입자 수요로 인해 지속적으로 유지됩니다.

주거 단위의 자유 시장 특성은 유연성을 높이고 임대 안정화 또는 일부 규제가 있는 자산에 비해 규제 노출을 줄입니다.

상업 임대

이는 남은 임대 기간 동안 예측 가능한 현금 흐름을 제공하며, 향후 재배치에 대한 유연성을 보존할 수 있습니다.

벌논 블루바드의 소매 구역은 일관된 보행자 유동, 증가하는 주거 밀도 및 제한된 가용 전면 덕분에 회복력을 보여주었습니다. 갱신 조항이 없다는 것은 소유주가 임대 만료 시 세입자 구성 및 임대 경제성에 대해 재평가할 수 있게 합니다.

구역 및 전략적 선택성
이 부동산은 M1-4 / R6B 구역 내에 위치해 있습니다. 이 이중 구역 구조는 지속적인 혼합 용도 점유를 지원하며, 관례적인 승인에 따라 전략적 장기 유연성을 제공합니다.

투자자들은 여러 전략을 고려할 수 있습니다:

- 지속적인 현금 흐름을 위해 보유 및 안정화
- 점진적으로 주거 수익 증대
- 임대 만료 시 상업 구성요소 재배치
- 장기 재개발 잠재력 평가

이 유연성은 현재 수익 흐름을 넘어 구조적 가치를 추가합니다.

하위 시장 기초

롱아일랜드 시티는 다음의 혜택을 계속 누리고 있습니다:

- 미드타운 맨해튼과의 근접성 (지하철 한 정거장)
- LIC의 자본 수요는 접근성, 임대 깊이 및 해안가 위치의 조합 덕분에 회복력을 유지해 왔습니다. 특히 벌논 블루바드 구역은 하위 시장 내에서 가장 선호되는 주거 지구 중 하나입니다.

PETS ALLOWED

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.