РАЗРЕШЕНИЕ НА ДОМ. ЖИВОТНЫЕ ДОПУСКАЮТСЯ

КОНФИДЕНЦИАЛЬНЫЙ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОБЗОР

Это инвестиционное предложение смешанного назначения расположено в одном из наиболее развитых и ограниченных по поставкам коридоров Лонг-Айленд-Сити, всего в нескольких шагах от Вернон-Бульвара и набережной Восточной реки. Местоположение выгодно благодаря высокой плотности застройки, постоянному пешеходному трафику и непосредственной близости к транспорту, открытым пространствам и удобствам района.

Недвижимость занимает примерно 5,190 квадратных футов на участке площадью 2,500 квадратных футов и сконфигурирована как 25-футовое здание, состоящее из:

- Розничной торговли на первом этаже
- Художественной студии в задней части
- Четырех квартир в свободной продаже на верхних этажах

Актив предлагает сбалансированный профиль устойчивого дохода на месте и потенциала для аренды жилья в краткосрочной перспективе в субрынке, который продолжает демонстрировать долгосрочную аренду и спрос на капитал.

ОБЗОР НЕДВИЖИМОСТИ
Площадь участка: 2,500 квадратных футов
Размеры здания: 25 фт x 42 фт
Текущая площадь здания: 5,190 квадратных футов
Класс здания: S3 – в основном четырехквартирное с одним магазином и офисом
Зонирование: M1-4 / R6B

Конфигурация недвижимости позволяет получать стабильный доход от розничной торговли в основании, сохраняя при этом потенциал для аренды жилья. Ширина и планировка здания обеспечивают эффективные жилые площади по сравнению со многими более узкими активами смешанного назначения в субрынке.

ПРОФИЛЬ ДОХОДОВ И АНАЛИЗ КАПИТАЛИЗАЦИОННОЙ СТАВКИ

В настоящее время площадь генерирует:
Общий доход на месте: 326,724 доллара
Расходы: 39,167 долларов
Чистый операционный доход на месте: 287,557 долларов

После стабилизации жилых единиц до рыночных уровней:
Прогнозный общий доход: 342,320 долларов
Прогнозный чистый операционный доход: 303,160 долларов
Это поддерживает прогностическую капитализационную ставку примерно 5.5%.

ЖИЛЫЕ КОМПОНЕНТЫ
Четыре жилые единицы полностью находятся на свободном рынке и в настоящее время пустуют. Это представляет собой немедленную возможность для аренды по текущим рыночным ставкам без регуляторных ограничений.

Недавние ориентиры аренды в коридоре Вернон-Бульвара / набережной указывают на:
70–85 долларов за квадратный фут в год
Однокомнатные квартиры: примерно 3,400–4,200 долларов в месяц
Двухкомнатные квартиры: примерно 4,800–6,000+ долларов в месяц

Всасывание в бутиковых зданиях, не имеющих полного спектра услуг, остается стабильным благодаря высокому спросу арендаторов на близость к набережной, доступ к Манхэттену и предложениям розничной торговли в районе.

Свободный рынок жилых единиц увеличивает гибкость и снижает регуляторные риски по сравнению с активами, находящимися под контролем по аренде.

КОММЕРЧЕСКАЯ АРЕНДА

Это обеспечивает предсказуемый денежный поток на оставшийся срок аренды, сохраняя при этом будущую гибкость для переоснащения.

Розничные коридоры вдоль Вернон-Бульвара продемонстрировали устойчивость благодаря постоянному пешеходному трафику, растущей плотности жилой застройки и ограниченной доступной фронтальной территории. Отсутствие пункта о продлении позволяет собственникам переоценить состав арендаторов и условия аренды по истечении срока аренды.

ЗОНИРОВАНИЕ И СТРАТЕГИЧЕСКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ
Недвижимость расположена в зоне зонирования M1-4 / R6B. Эта двойная структура зонирования поддерживает дальнейшую смешанную занятость и предлагает стратегическую долгосрочную гибкость, подлежащую обычным согласованиям.

Инвесторы могут рассмотреть несколько стратегий:

- Удержание и стабилизация для устойчивого денежного потока
- Постепенное увеличение дохода от жилья
- Переоснащение коммерческой составляющей по истечении срока аренды
- Оценка потенциала для долгосрочной реконструкции

Эта гибкость добавляет структурную ценность помимо текущего потока доходов.

ФУНДАМЕНТАЛЫ СУБРЫНКА

Лонг-Айленд-Сити продолжает извлекать выгоду из:

- Близости к Манхэттену (одна станция метро)
- Спрос на капитал в LIC остается устойчивым благодаря сочетанию доступности, глубины аренды и позиционирования у воды. Коридор Вернон-Бульвара, в частности, остается одним из самых востребованных жилых районов субрынка.

PETS ALLOWED

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.