پالتو جانوروں کی اجازت

خفیہ عہدے کا جائزہ

یہ مخلوط استعمال کی سرمایہ کاری کا موقع لمبے جزیرے کے شہر کے ایک مستحکم اور محدود پیشکش والے کوریڈور میں واقع ہے، جو ورنون بولیوارڈ اور مشرقی دریا کے کنارے سے چند لمحے کی دوری پر ہے۔ اس مقام کو مضبوط رہائشی کثافت، مستقل ریٹیل فُٹ ٹریفک، اور نقل و حمل، کھلی جگہ، اور محلے کی سہولیات کے قریب ہونے کے فوائد حاصل ہیں۔

یہ جائیداد تقریباً 5,190 مربع فٹ پر مشتمل ہے جو 2,500 مربع فٹ کے پلاٹ پر واقع ہے اور 25 فٹ وسیع عمارت کی شکل میں تشکیل دی گئی ہے جس میں شامل ہیں:

نیچے کی منزل پر ریٹیل
پیچھے فنکار کا اسٹوڈیو
اوپر چار آزاد مارکیٹ رہائشی اپارٹمنٹس

یہ اثاثہ طبعی آمدنی کا ایک متوازن پروفائل فراہم کرتا ہے اور قریب کی رہائشی لیز کے امکانات موجود ہیں جس کے تحت یہ سب مارکیٹ طویل مدتی کرایہ گیری کی سطح اور سرمایہ کی طلب کو ظاہر کرتا ہے۔

جائیداد کا جائزہ
پلاٹ کا سائز: 2,500 SF
عمارت کے ابعاد: 25 فٹ x 42 فٹ
موجودہ عمارت کا رقبہ: 5,190 SF
عمارت کا درجۂ: S3 – بنیادی طور پر چار خاندان کی عمارت جس میں ایک دکان اور دفتر ہے
زوننگ: M1-4 / R6B

جائیداد کی تشکیل میں مستحکم ریٹیل آمدنی کی بنیاد پر رہائشی upside محفوظ رکھتے ہوئے فراہم کرتی ہے۔ عمارت کی چوڑائی اور ترتیب ایسی رہائشی سطحوں کو فراہم کرتی ہیں جو زیر ذیل مارکیٹ میں موجود کئی پتلی مخلوط استعمال کے اثاثے کے مقابلے میں زیادہ موثر ہیں۔

آمدنی کا پروفائل اور کیپ ریٹ تجزیہ

یہ جائیداد فی الحال پیدا کرتی ہے:
موجودہ مجموعی آمدنی: $326,724
اخراجات: $39,167
موجودہ خالص آپریٹنگ آمدنی: $287,557

جب رہائشی یونٹ مارکیٹ کی سطح تک استحکام حاصل کرتے ہیں:
پرو فارما مجموعی آمدنی: $342,320
پرو فارما خالص آپریٹنگ آمدنی: $303,160
یہ تقریبا 5.5% کی پرو فارما کیپٹلائزیشن کی شرح کو برقرار رکھتا ہے۔

رہائشی جزو
چار رہائشی یونٹ مکمل آزاد مارکیٹ میں ہیں اور اس وقت خالی ہیں۔ یہ مارکیٹ کرایوں پر فوری لیز کا موقع فراہم کرتا ہے بغیر کسی ریگولیٹری پابندیوں کے۔

ورنون بولیوارڈ / پانی کے کنارے والے کوریڈور میں حالیہ لیزنگ کی بینچ مارک کی نشاندہی کرتی ہیں:
سالانہ $70–$85 فی مربع فٹ
ایک بیڈروم کے یونٹ: تقریباً $3,400–$4,200 فی مہینہ
دو بیڈروم کے یونٹ: تقریباً $4,800–$6,000+ فی مہینہ

ان اسٹائل کی عمارتوں میں کم از کم خدمات کی کمی والی جگہ پر طلب کی مضبوطی کی وجہ سے ابزورپشن مستحکم رہتی ہے جو پانی کے کنارے، مڈ ٹاؤن مین ہیٹن کے رسائی، اور محلہ کی ریٹیل کی پیشکش کے قریب ہونے کی وجہ سے ہے۔

رہائشی یونٹوں کا آزاد مارکیٹ کی نوعیت لچک کو بڑھاتی ہے اور کرایہ کے مستحکم یا جزوی طور پر ریگولیٹیڈ اثاثوں کے مقابلے میں ریگولیٹری خطرات کو کم کرتی ہے۔

تجارتی کرایہ داری

یہ باقی رہ جانے والی لیز کی میعاد میں پیش گوئی کی جانے والی نقد کے بہاؤ فراہم کرتی ہے جبکہ مستقبل میں دوبارہ ترتیب دینے کی لچک برقرار رکھتی ہے۔

ورنون بولیوارڈ کے ساتھ ساتھ تجارتی کوریڈوروں نے مستقل پیادہ چلنے والے ٹریفک، بڑھتی ہوئی رہائشی کثافت، اور محدود دستیاب فرنٹج کی وجہ سے استحکام ظاہر کیا ہے۔ تجدید کی شق کی عدم موجودگی ملکیت کو لیز کی میعاد ختم ہونے پر کرایہ دار کے امتزاج اور کرایہ کی معیشتوں کا دوبارہ جائزہ لینے کی اجازت دیتی ہے۔

زoning اور اسٹریٹجک اختیارات
یہ جائیداد M1-4 / R6B زوننگ ضلع میں واقع ہے۔ یہ دوہری زوننگ ڈھانچہ جاری مخلوط استعمال کے قبضے کی حمایت کرتا ہے اور روایتی منظوریوں کے تابع اسٹریٹجک طویل مدتی لچک فراہم کرتا ہے۔

سرمایہ کار مختلف حکمت عملیوں پر غور کر سکتے ہیں:

- دیرپا نقد بہاؤ کے لیے رکھیں اور مستحکم کریں
- رہائشی آمدنی کو بتدریج بڑھائیں
- لیز کی میعاد ختم ہونے پر تجارتی جزو کو دوبارہ ترتیب دیں
- طویل مدتی ترقی کے امکانات کا جائزہ لیں

یہ لچک موجودہ آمدنی کے سلسلے کے علاوہ ساختی قیمت بڑھاتی ہے۔

ذیلی مارکیٹ کی بنیادیں

لمبے جزیرے کا شہر مختلف فوائد حاصل کرتا ہے:

- مڈ ٹاؤن مین ہیٹن کے قریب (ایک سب وے اسٹاپ)
- LIC میں سرمایہ کی طلب اس کی رسائی، کرایہ کی سطح، اور پانی کے کنارے کی پوزیشننگ کی وجہ سے مستحکم رہی ہے۔ خاص طور پر ورنون بولیوارڈ کا کوریڈور سب مارکیٹ کے اندر سب سے زیادہ مطلوبہ رہائشی جیبوں میں سے ایک ہے۔

PETS ALLOWED

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.