HUSDJUR TILLÅTNA

FÖRTROENDEFULL EXECUTIV ÖVERSIKT

Denna investering med blandad användning ligger i en av Long Island Citys mest etablerade och begränsade korridorer, bara några ögonblick från Vernon Boulevard och East River-vattenfronten. Platsen drar nytta av stark bostadstäthet, konstant detaljhandelsfottrafik och omedelbart nära till transport, öppna ytor och grannskapsfaciliteter.

Fastigheten sträcker sig över cirka 5 190 kvadratfot på en tomt på 2 500 kvadratfot och är konfigurerad som en 25 fot bred byggnad bestående av:

Detaljhandel på bottenvåningen
Bakre konstnärsstudio
Fyra fria marknadsresidenslägenheter ovanför

Tillgången erbjuder en balanserad profil av hållbar inkomst på plats och potential för kortsiktig upplåtelse av bostäder inom ett delområde som fortsätter att visa långsiktig uthyrningsdjup och kapitalkrav.

FASTIGHETSÖVERSIKT
Tomtstorlek: 2 500 SF
Byggdimensioner: 25 ft x 42 ft
Aktuell byggnadsarea: 5 190 SF
Byggnadsklass: S3 – Främst Fyra-familj med En butik och kontor
Zonindelning: M1-4 / R6B

Fastighetens konfiguration möjliggör stabil detaljhandelsinkomst vid basen samtidigt som den bevarar bostadspotential. Byggnadens bredd och layout ger effektiva bostadsgolvplattor i förhållande till många smalare blandade användningstillgångar inom delområdet.

INKOMSTPROFIL & KAPITALISERINGSRÄNTA ANALYS

Fastigheten genererar för närvarande:
Bruttointäkter på plats: $326,724
Utgifter: $39,167
Netto driftsinkomst på plats: $287,557

Vid stabilisering av bostadsenheterna till marknadsnivåer:
Pro Forma Bruttointäkter: $342,320
Pro Forma Netto driftsinkomst: $303,160
Detta stödjer en pro forma kapitaliseringsränta på cirka 5,5%.

BOSTADSKOMPONENT
De fyra bostadsenheterna är helt fria på marknaden och för närvarande vakanta. Detta ger en omedelbar möjlighet att hyra ut till rådande marknadshyror utan regleringsbegränsningar.

Nyligen hyresbenchmarkar i Vernon Boulevard / vattenfrontskorridoren indikerar:
$70–$85 per kvadratfot årligen
Enrumslägenheter: cirka $3,400–$4,200 per månad
Två-rumslägenheter: cirka $4,800–$6,000+ per månad

Absorptionen inom boutique-byggnader som saknar fullservicetjänster förblir stabil på grund av stark efterfrågan från hyresgäster för närhet till vattenfronten, tillgång till Midtown Manhattan och grannskapsbutikserbjudanden.

Den fria marknadsnaturen för bostadsenheterna ökar flexibiliteten och minskar regulatorisk exponering i förhållande till hyresreglerade eller delvis reglerade tillgångar.

KOMMERSIELL HYRESGÄST

Detta ger förutsägbart kassaflöde genom den återstående hyresperioden samtidigt som framtida flexibilitet för omplacering bevaras.

Detaljhandelskorridorer längs Vernon Boulevard har visat motståndskraft på grund av konstant fotgängartrafik, växande bostadstäthet och begränsad tillgänglig front. Avsaknaden av en förnyelseklausul möjliggör för ägande att ompröva hyresgästmix och hyresekonomi vid hyresavtalets utgång.

ZONINDRAGNING & STRATEGISK VALFRIHET
Fastigheten ligger inom en M1-4 / R6B zonindelningsdistrikt. Denna dubbla zonstrukturen stödjer fortsatt blandad användning och erbjuder strategisk långsiktig flexibilitet, under förutsättning av sedvanliga godkännanden.

Investerare kan överväga flera strategier:

- Hålla och stabilisera för hållbart kassaflöde
- Gradvis öka bostadsintäkterna
- Omplacera den kommersiella komponenten vid hyresavtalets utgång
- Utvärdera längre tids ombyggnadspotential

Denna flexibilitet tillför strukturellt värde utöver det aktuella inkomstflödet.

DELOMRÅDESFUNDAMENTALER

Long Island City fortsätter att dra nytta av:

- Närhet till Midtown Manhattan (en tunnelbanestation bort)
- Kapitalbehovet i LIC har förblivit motståndskraftigt på grund av dess kombination av tillgänglighet, uthyrningsdjup och vattenfrontspositionering. Vernon Boulevard-korridoren är särskilt en av delområdets mest eftertraktade bostadsfickor.

PETS ALLOWED

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.