KAFSHËT E SHTËPISË TË LEJUARA

PERSPEKTIVA EKZEKUTIVE KONFIDENCIALE

Kjo mundësi investimi të përzier ndodhet në një nga korridoret më të njohura dhe me furnizim të kufizuar në Long Island City, vetëm pak hapa nga Vernon Boulevard dhe bregu i East River. Lokacioni përfiton nga një densitet të fortë rezidencial, një trafik të qëndrueshëm në dyqane, dhe afërsinë e menjëhershme me transportin, hapësirat e hapura dhe shërbimet e lagjes.

Pasuria përfshin rreth 5,190 këmbë katrorë në një truall me sipërfaqe 2,500 këmbë katrorë dhe është e konfiguruar si një ndërtesë me gjerësi 25 këmbë që përbëhet nga:

Dyqan në katin e parë
Studio artistike në pas
Kater apartamente rezidenciale të tregut të lirë në katet e sipërme

Pasuria ofron një profil të balancuar të të ardhurave të qëndrueshme dhe potencialit për qira rezidenciale në afat të shkurtër brenda një submarketi që vazhdon të tregojë thellësi të gjatë të qirave dhe kërkesë për kapital.

PERSPEKTIVA E PASURISË
Sipërfaqja e Tokio: 2,500 SF
Përmasat e Ndërtesës: 25 ft x 42 ft
Sipërfaqja Aktuale e Ndërtesës: 5,190 SF
Klasa e Ndërtesës: S3 - Kryesisht katër-familjare me një dyqan dhe zyrë
Zonimi: M1-4 / R6B

Konfigurimi i pronës lejon të ardhura të qëndrueshme të dyqaneve në bazë, duke ruajtur potencialin rezidencial. Gjerësia e ndërtimit dhe dizajni ofrojnë dysheme të efikshme rezidenciale në krahasim me shumë pasuri të tjera të përziera më të ngushta brenda submarketit.

PROFILI I TË ARDHURAVE DHE ANALIZA E KAP RATES

Pasuria aktualisht gjeneron:
Të Ardhurat Gjithsej në Vend: $326,724
Shpenzimet: $39,167
Të Ardhurat Neto Operative në Vend: $287,557

Pas stabilizimit të njësive rezidenciale në nivelet e tregut:
Të Ardhurat Pro Forma Gjithsej: $342,320
Të Ardhurat Neto Operative Pro Forma: $303,160
Kjo mbështet një normë kapitalizimi pro forma prej afërsisht 5.5%.

KOMPONENTI REZIDENCIAL
Kater njësitë rezidenciale janë plotësisht në treg të lirë dhe aktualisht janë bosh. Kjo paraqet një mundësi të menjëhershme për të marrë me qira në çmime tregu pa kufizime rregullatore.

Të dhënat e fundit të qirave në korridorin Vernon Boulevard / bregun, tregojnë:
$70–$85 për këmbë katrorë në vit
Njësitë me një dhomë gjumi: rreth $3,400–$4,200 në muaj
Njësitë me dy dhoma gjumi: rreth $4,800–$6,000+ në muaj

Absorbimi brenda ndërtesave boutique që u mungojnë shërbimet e plota mbetet i qëndrueshëm për shkak të kërkesës së fortë nga qiramarrësit për afërsinë me bregun e ujit, aksesin në Midtown Manhattan dhe ofertat e dyqaneve të lagjes.

Natyrën e tregut të lirë të njësive rezidenciale e rrit fleksibilitetin dhe ul ekspozimin rregullator në krahasim me asetet e stabilizuara me qira ose pjesërisht të rregulluara.

QIRADHËNIA KOMERCIALE

Kjo ofron fluks parash të parashikueshëm gjatë periudhës së mbetur të qirasë duke ruajtur fleksibilitetin e ardhshëm për ripozicionim.

Korridoret e dyqaneve përgjatë Vernon Boulevard kanë treguar qëndresë për shkak të trafikut të qëndrueshëm të këmbësorëve, rritjes së densitetit rezidencial dhe frontit të kufizuar të disponueshëm. Mungesa e një klauzole rinovimi i lejon pronësisë të rishikojë kombinimin e qiramarrësve dhe ekonominë e qirave në skadimin e qiradhënies.

ZONIMI DHE OPSIONALITETI STRATEGJIK
Pasuria ndodhet brenda një distrikti zonimi M1-4 / R6B. Ky strukturë dyfishe zoni mbështet vazhdimësinë e ndërrimit të përdorimit të përzier dhe ofron fleksibilitet strategjik afatgjatë, nën miratimet e zakonshme.

Investitorët mund të shqyrtojnë disa strategji:

- Të mbajnë dhe stabilizojnë për fluks të qëndrueshëm të parave
- Të rrisin gradualisht të ardhurat rezidenciale
- Të ripozicionojnë komponentin komercial pas skadimit të qirasë
- Të vlerësojnë potencialin për rinovim afatgjatë

Kjo fleksibilitet shton vlerë strukturore përtej rrjedhës aktuale të të ardhurave.

FUNDAMENTET E SUBMARKETIT

Long Island City vazhdon të përfitojë nga:

- Afërsia me Midtown Manhattan (një ndalesë me metro)
- Kërkesa për kapital në LIC ka mbetur e qëndrueshme për shkak të kombinimit të accesibility, thellësisë së qirave dhe pozicionimit përbreg. Korridori Vernon Boulevard veçanërisht mbetet një nga pockets rezidenciale më të kërkuara të submarketit.

PETS ALLOWED

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.