ZVIERATKA POVOLENÉ

DÔVERNÝ VÝKONOVÝ PREHĽAD

Táto investičná príležitosť zmiešaného využitia sa nachádza v jednej z najúspešnejších a nedostatkových oblastí Long Island City, len pár krokov od Vernon Boulevard a pobrežia rieky East River. Poloha má prospech z vysokého obytného hustoty, stabilného maloobchodného pohybu a bezprostrednej blízkosti verejnej dopravy, otvorených priestorov a miestnych služieb.

Nehnuteľnosť zaberá približne 5 190 štvorcových stôp na pozemku s rozlohou 2 500 štvorcových stôp a je usporiadaná ako budova s šírkou 25 stôp pozostávajúca z:

Maloobchod na prízemí
Zadný ateliér pre umelcov
Štyri voľné trhové bytové jednotky nad

Aktívum ponúka vyvážený profil trvalého príjmu z nájmu a potenciál pre krátkodobý nábor obytných nájomníkov v podtrhu, ktorý naďalej vykazuje dlhodobú hĺbku nájomného a dopyt po kapitáli.

PREHĽAD NEHNUTEĽNOSTI
Veľkosť pozemku: 2 500 SF
Rozmery budovy: 25 ft x 42 ft
Aktuálna rozloha budovy: 5 190 SF
Kategória budovy: S3 – Predovšetkým štvorkomorová s jedným obchodom a kanceláriou
Zoning: M1-4 / R6B

Usporiadanie nehnuteľnosti umožňuje stabilný príjem z maloobchodu na základni a zachováva potenciál pre obytný rast. Šírka budovy a rozloženie poskytujú efektívne obytné podlažia v porovnaní s mnohými užšími zmiešanými aktívami v podtrhu.

PROFIL PRÍJMU A ANALÝZA KAPITÁLOVÉHO PODIELU

Nehnuteľnosť momentálne generuje:
Hrubý príjem na mieste: 326 724 USD
Náklady: 39 167 USD
Čistý prevádzkový príjem na mieste: 287 557 USD

Po stabilizácii obytných jednotiek na trhové úrovne:
Pro forma hrubý príjem: 342 320 USD
Pro forma čistý prevádzkový príjem: 303 160 USD
Toto podporuje pro forma kapitalizačnú sadzbu približne 5,5 %.

OBYTNÁ ZLOŽKA
Štyri bytové jednotky sú plne voľné na trhu a aktuálne prázdne. Toto predstavuje okamžitú príležitosť na prenájom za platné trhové nájomné bez regulačných obmedzení.

Nedávne benchmarky prenájmov v oblasti Vernon Boulevard / pobrežie naznačujú:
70–85 USD za štvorcový stopu ročne
Jednoduché byty: približne 3 400–4 200 USD mesačne
Dvojizbové byty: približne 4 800–6 000+ USD mesačne

Absorpcia v butikových budovách bez plnohodnotných zariadení zostáva stabilná vďaka silnému dopytu po blízkosti pobrežia, prístupu do Midtown Manhattan a miestnym maloobchodným ponukám.

Voľný trhový charakter obytných jednotiek zvyšuje flexibilitu a znižuje regulačné riziko v porovnaní s regulovanými alebo čiastočne regulovanými aktívami.

OBCHODNÉ NÁJOMNÍCTVO

To poskytuje predvídateľný peňažný tok počas zostávajúceho obdobia nájmu a zachováva budúcu flexibilitu pre preorientovanie.

Maloobchodné koridory pozdĺž Vernon Boulevard preukázali odolnosť vďaka stabilnému pešiemu pohybu, rastúcej bytovej hustote a obmedzenej dostupnosti prednej časti. Absencia obnovovacej klauzuly umožňuje vlastníctvu zhodnotiť zloženie nájomníkov a nájomné ekonomiku pri uplynutí nájmu.

ZONING A STRATEGICKÁ VOĽBA
Nehnuteľnosť sa nachádza v zónovej oblasti M1-4 / R6B. Táto dvojitá zónová štruktúra podporuje pokračujúcu zmiešanú obsadenosť a ponúka strategickú dlhodobú flexibilitu, podliehajúcu obvyklej aprobácii.

Investori môžu zvážiť viacero stratégií:

- Udržiavať a stabilizovať pre trvalý peňažný tok
- Postupne zvyšovať obytné príjmy
- Preorientovať komerčnú zložku po uplynutí nájmu
- Zhodnotiť potenciál dlhodobej výstavby

Táto flexibilita pridáva štrukturálnu hodnotu nad rámec aktuálneho príjmu.

ZÁKLADY PODTRHU

Long Island City naďalej profitujú z:

- Blízkosti k Midtown Manhattan (jedna stanica metra)
- Dopyt po kapitáli v LIC zostal odolný vďaka kombinácii prístupnosti, hĺbky nájmu a polohy pri pobreží. Koridor Vernon Boulevard v zvláštnom prípade naďalej zostáva jedným z najžiadanejších obytných oblastí v podtrhu.

PETS ALLOWED

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.