Construído originalmente em 1860 como uma residência unifamiliar de estilo federal de 25 pés, 449 e 449 ½ Hudson são uma rara oportunidade de criar uma grandiosa residência de tamanho adequado no West Village. Atualmente, uma par de gêmeos espelhados de casas unifamiliares, a estrutura original foi dividida na década de 1980 em dois endereços com uma parede corta-fogo de 4” (CMU) entre eles, que, ao ser investigada, parece não ser estrutural e largamente superficial. 449 e 449 1/2 Hudson estão sendo oferecidos exclusivamente como um par por um preço total de venda de $11,995,000. O imposto sobre a propriedade para 449 Hudson é de $2,128/mês e 449 1/2 é de $2,102/mês (total para a casa é de $4,230/mês).

A geometria subjacente—platôs de piso alinhados, janelas duplas em ambas as elevações Leste e Oeste, além de janelas clerestory gêmeas correndo de Norte a Sul ao longo do telhado do edifício—apoia um valioso retorno a uma vida de largura total e uma excepcional luz natural do amanhecer ao anoitecer.

A reunificação restaura o edifício à sua escala pretendida e desbloqueia um programa alinhado com as expectativas modernas:

• Circulação vertical centralizada, incluindo potencial para elevador
• Conexão sem emenda do salão ao jardim
• Suíte master no topo do edifício com acesso ao telhado
• Andares para entretenimento de largura total

Nesta largura, o edifício se afasta das limitações de uma típica casa estreita—permitindo linhas de visão mais longas, melhor penetração de luz natural e um planejamento de platô de piso bem mais flexível.

ARQUITETURA + COMBINAÇÃO

A composição original permanece através de uma contínua alvenaria de tijolos na fachada, uma cornija unificada na linha do telhado e níveis de piso precisamente alinhados. Lareiras funcionais e layouts espelhados reforçam ainda mais a simetria inerente do edifício. O caminho para a integração é incomumente limpo:

• A parede de divisão parece não ser estruturante
• Espera-se que a remoção permita vãos livres de colunas de 25 pés
• Layouts alinhados apoiam uma unificação eficiente
• Uma relação superfície-volume quase perfeita apoia objetivos de construção ecológica

POTENCIAL DE EXPANSÃO

A zoneamento apoia uma ampliação significativa:

• Metros quadrados atuais no interior: 4,432, com 3,324 SF acima do solo. Além de 160 SF de jardins de inverno off do salão levando a um espaço privado de quintal.
• Permitido (FAR 3.44): ~5,779 SF (Direitos não utilizados: ~2,455 SF)

PRECEDENTES DE MARCOS

Aprovações do LPC nas proximidades dentro do contexto imediato suportam intervenções no telhado e na parte de trás, proporcionando um caminho credível para expansão. A equipe de listagem está preparada para se envolver diretamente com o arquiteto e engenheiro do comprador para avançar a diligência técnica, incluindo o depósito do CCD1/ZRD1 (Código de Construção e Predeterminação de Zoneamento). Por favor, note que os números contidos aqui são baseados em pesquisas iniciais e pedimos a todos os compradores que confirmem a oportunidade com seu próprio arquiteto e especialistas em zoneamento.

VISITAS

As visitas são somente com agendamento. O edifício 449 está alugado a inquilinos com aluguel de mercado, que desocuparão em junho de 2026. O agente do vendedor pode mostrar 449 ½ integralmente até essa data. A estrutura inteira será entregue vazia.

Originally constructed in 1860 as a single 25-foot Federal-style residence, 449 and 449 ½ Hudson are rare opportunity to create a right-sized grand West Village residence. Currently a mirrored pair of twin single-family homes, the original structure was divided in the 1980s into two addresses with a 4” CMU firewall between them which, upon probing, appears non-structural and largely superficial. 449 and 449 1/2 Hudson are being offered exclusively as a pair for total asking price of $11,995,000. Property tax for 449 Hudson is $2,128/month and 449 1/2 is $2,102/month (total for the house is $4,230/month).

Underlying geometry—aligned floorplates, four-windows at both East and West elevations, plus twin clerestory windows running North-South along the building roof—support a valuable return to full-width living and exceptional natural light from morning to night.

Reunification restores the building to its intended scale and unlocks a program aligned with modern expectations:

• Centralized vertical circulation, including elevator potential
• Seamless connection from parlor to garden
• Top Floor Level Master Suite with rooftop access
• Full-width entertaining floors

At this width, the building departs from the constraints of a typical narrow townhouse—enabling longer sightlines, improved daylight penetration, and materially more flexible floorplate planning.

ARCHITECTURE + COMBINATION

The original composition remains through continuous brick coursing across the facade, a unified cornice at the roofline, and precisely aligned floor levels. Working food-burning fireplaces and mirrored layouts further reinforce the building’s inherent symmetry. The path to integration is unusually clean:

• Demising wall appears non-load-bearing
• Removal expected to allow 25-foot column-free spans
• Aligned layouts support efficient unification
• A nearly perfect surface-to-volume ratio supports green building objectives

EXPANSION POTENTIAL

Zoning supports meaningful enlargement:

• Current interior square footage: 4,432, with 3,324 SF above grade. Plus 160 SF sunrooms off the parlor leading to a private backyard space.
• Allowable (FAR 3.44): ~5,779 SF (Unused rights: ~2,455 SF)

LANDMARKS PRECEDENTS

Nearby LPC approvals within the immediate context support rooftop and rear interventions, providing a credible path for expansion. Listing team is prepared to engage directly with purchaser’s architect and engineer to advance technical diligence, including CCD1/ZRD1 (Construction Code & Zoning Predetermination) filing. Please note figures contained herein are based on initial research and we ask all purchasers to confirm the opportunity with their own Architect and zoning experts.

SHOWINGS

Showings are by appointment only. Building 449 is rented out to market-rate tenants who vacate in June, 2026. Seller’s agent can show 449 ½ thoroughly through that date. The entire structure will be delivered​​‌​​​​‌​​‌‌​​​‌​‌​​​​‌‌​​‌‌​‌‌​​‌​​​​‌​ vacant.