MĀJAS DZIVĒNIEKI ATĻAUTI

KONFIDENCIĀLA IZPILDĪJUMA APSKATS

Šī maisītās izmantošanas investīciju iespēja atrodas vienā no Long Island City visizveidotākajām un piegādes ierobežotajām koridorām, tikai dažas minūtes attālumā no Vernon Boulevard un East River piekrastes. Atrašanās vieta gūst labumu no spēcīgas iedzīvotāju blīvuma, pastāvīga mazumtirdzniecības kājāmgājēju plūsmas un tūlītējas tuvības transportam, atklātā telpā un apkārtnes ērtībām.

Īpašums aizņem aptuveni 5,190 kvadrātpēdas uz 2,500 kvadrātpēdu zemes gabala un ir konfigurēts kā 25 pēdu plata ēka, kas sastāv no:

Pirmajā stāvā mazumtirdzniecība
Aizmugures mākslinieku studija
Četras brīvā tirgus dzīvokļu vienības virs

Šis aktīvs piedāvā līdzsvarotu profilu ar izturīgu ienākumu un tuvāko dzīvojamo telpu nomas potenciālu subtirgū, kas turpina demonstrēt ilgtermiņa īres dziļumu un kapitāla pieprasījumu.

ĪPAŠUMA APSKATS
Zemes platība: 2,500 SF
Ēkas izmēri: 25 ft x 42 ft
Pašreizējā ēkas platība: 5,190 SF
Ēkas klase: S3 – Galvenokārt četru ģimeņu ar vienu veikalu un biroju
Zonējums: M1-4 / R6B

Īpašuma konfigurācija ļauj stabilus mazumtirdzniecības ienākumus pamatā, vienlaikus saglabājot iespēju palielināt dzīvojamo telpu. Ēkas platums un izkārtojums nodrošina efektīvus dzīvojamās telpas grīdas plaknes salīdzinājumā ar daudziem šaurākiem maisītās izmantošanas aktīviem šajā subtirgū.

IENĀKUMU PROFILS UN KAPITALIZĀCIJAS PIEZĪME

Īpašums pašreiz ģenerē:
Ienākumi: $326,724
Izdevumi: $39,167
Neto operatīvie ienākumi: $287,557

Pēc dzīvojamo vienību stabilizēšanas līdz tirgus līmenim:
Pro forma ienākumi: $342,320
Pro forma neto operatīvie ienākumi: $303,160
Tas atbalsta pro forma kapitalizācijas likmi aptuveni 5.5%.

DZĪVOJAMAIS KOMPONENTS
Četras dzīvojamās vienības ir pilnībā brīvā tirgus un pašlaik ir tukšas. Tas nodrošina tūlītēju iespēju iznomāt par pašreizējām tirgus cenām bez regulējuma ierobežojumiem.

Jauni nomas standartizētāji Vernon Boulevard / piekrastes koridorā norāda:
$70–$85 par kvadrātpēdu gadā
Vienistabas dzīvokļi: aptuveni $3,400–$4,200 mēnesī
Divistabas dzīvokļi: aptuveni $4,800–$6,000+ mēnesī

Uzņemšana boutique ēkās, kurām trūkst pilna servisa ērtību, paliek stabila, jo spēcīga pieprasījuma dēļ ir vēlme tuvumā atrasties piekrastē, piekļuvei Midtown Manhattan un apkārtnes mazumtirdzniecības piedāvājumiem.

Brīvā tirgus raksturs dzīvojamām vienībām palielina elastību un samazina regulatīvo risku salīdzinājumā ar īres stabilizētām vai daļēji regulētām aktīviem.

KOMERCIĀLĀ NOMA

Tas piedāvā prognozējamu naudas plūsmu atlikušajā nomas termiņā, vienlaikus saglabājot nākotnes elastību pārkārtojumiem.

Mazumtirdzniecības koridori gar Vernon Boulevard ir parādījuši pretestību, pateicoties pastāvīgai gājēju plūsmai, augošai dzīvojamā blīvumam un ierobežotai pieejamai fasādei. Atjaunošanas klauzulas trūkums ļauj īpašniekiem pārskatīt nomnieku maisījumu un nomas ekonomiku pēc nomas termiņa beigām.

ZONĒJUMS UN STRATĒGISKĀS IELŪGUMAS
Īpašums atrodas M1-4 / R6B zonējuma rajonā. Šī divu zonējuma struktūra atbalsta turpmāku maisītās izmantošanas ierakstu un piedāvā stratēģisku ilgtermiņa elastību, pakļaujoties parastām apstiprinājumiem.

Investori var apsvērt vairākas stratēģijas:

- Turēt un stabilizēt izturīgiem naudas plūsmām
- Pakāpeniski palielināt dzīvojamo ienākumu
- Pārkārtot komerciālo komponenti pēc nomas termiņa beigām
- Novērtēt ilgtermiņa pārbūves potenciālu

Šī elastība pievieno strukturālu vērtību pāri esošo ienākumu plūsmai.

SUBTIRGU PAMATI

Long Island City turpina gūt labumu no:

- Tuvuma Midtown Manhattan (viena metro pietura)
- Kapitāla pieprasījums LIC ir palicis izturīgs, pateicoties tās piekļuvei, īres dziļumam un piekrastes pozīcijai. Vernon Boulevard koridors īpaši paliek viens no subtirgus vispieprasītākajiem dzīvojamajiem rajoniem.

PETS ALLOWED

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.