GYVŪNAI LEIDŽIAMI

KONFIDENCIALUS VADOVO APŽVALGA

Ši mišrių naudojimo investicijų galimybė yra įsikūrusi viename iš Long Island City geriausiai išvystytų ir apribotų tiekimo koridorių, vos kelios akimirkos nuo Vernon Boulevard ir East River krantinės. Vietovė yra naudinga dėl stiprios gyvenamosios tankio, nuolatinio mažmeninės prekybos pėstųjų srauto ir artumo transportui, atvirai erdvei ir kaimynystės paslaugoms.

Turtas užima maždaug 5,190 kvadratinių pėdų plotą 2,500 kvadratinių pėdų sklype ir yra sukonfigūruotas kaip 25 pėdų ploto pastatas, sudarytas iš:

Pirmo aukšto mažmeniniai plotai
Galinis dailininkų studija
Keturi nuomos rinkos gyvenamieji butai viršuje

Šis turtas siūlo subalansuotą stabilaus pajamų profilio ir artimos perspektyvos gyvenamųjų nuomojimo galimybių kombinaciją submarkete, kuris ir toliau demonstruoja ilgalaikį nuomos gylį ir kapitalo paklausą.

TURTO APŽVALGA
Sklypo dydis: 2,500 kv. pėdų
Pastato matmenys: 25 pėdos x 42 pėdos
Dabartinis pastato plotas: 5,190 kv. pėdų
Pastato klasė: S3 – Pagrinde keturių šeimos su viena parduotuve ir biuru
Zonavimas: M1-4 / R6B

Turto konfigūracija leidžia stabilias mažmenines pajamas bazėje, išlaikant gyvenamosios erdvės potencialą. Pastato plotis ir išplanavimas suteikia efektyvias gyvenamąsias grindis palyginus su daugeliu siauresnių mišrių naudojimų turto submarkete.

PAJAMŲ PROFILIS IR KAPITALIZACIJOS RATE ANALIZĖ

Šiuo metu turtas generuoja:
Bendros pajamos: 326,724 $
Išlaidos: 39,167 $
Grynasis veiklos pajamų: 287,557 $

Stabilizavus gyvenamuosius vienetus iki rinkos lygių:
Pro Forma bendros pajamos: 342,320 $
Pro Forma grynasis veiklos pajamų: 303,160 $
Tai palaiko maždaug 5.5% pro forma kapitalizacijos normą.

GYVENAMOJI KOMPONENTĖ
Keturi gyvenamieji vienetai yra visiškai laisvų rinkų ir šiuo metu tušti. Tai suteikia tiesioginę galimybę nuomoti esamomis rinkos nuomos kainomis be reguliavimo apribojimų.

Naujausi nuomos standartai Vernon Boulevard / krantinės koridoriuje rodo:
70–85 $ už kvadratinį pėdą per metus
Vienos miegamojo butai: apie 3,400–4,200 $ per mėnesį
Dviejų miegamojo butai: apie 4,800–6,000+ $ per mėnesį

Absorbcija boutique pastatuose, kuriuose trūksta visiškai aptarnaujamų paslaugų, išlieka stabiliai dėl stiprios nuomininkų paklausos artumo prie krantinės, Midtown Manhattan prieigos ir kaimynystės mažmeninės prekybos pasiūlymų.

Gyvenamųjų vienetų laisvos rinkos pobūdis didina lankstumą ir sumažina reguliavimo poveikį lyginant su nuomos stabilizuotais ar dalinai reguliuojamais turtais.

KOMERCINĖ NUOMA

Tai suteikia prognozuojamas pinigų srauto pajamas per likusį nuomos laikotarpį ir išlaiko būsimą lankstumą perkainojant.

Mažmeninės prekybos koridoriai išilgai Vernon Boulevard parodė atsparumą dėl nuolatinio pėsčiųjų srauto, augančio gyvenamosios tankio ir riboto prieinamumo fasadų. Atšalimo sąlygų nebuvimas leidžia savininkams peržiūrėti nuomininkų mišinį ir nuomos ekonomiją nuomos pabaigoje.

ZONAVIMAS IR STRATEGINIS PASIRINKIMAS
Turtas yra M1-4 / R6B zonavimo rajone. Ši dvigubos zonavimo struktūra palaiko tolesnį mišraus naudojimo užimtumą ir siūlo strateginį ilgalaikį lankstumą, atsižvelgiant į įprastus patvirtinimus.

Investuotojai gali apsvarstyti keletą strategijų:

- Laikyti ir stabilizuoti patikimas pinigų srauto pajamas
- Po truputį didinti gyvenamosios pajamos
- Perkainoti komercinę dalį nuomos pabaigoje
- Įvertinti ilgalaikio perplanavimo potencialą

Šis lankstumas prideda struktūrinės vertės virš dabartinio pajamų srauto.

SUBMARKETO PAGRINDAI

Long Island City toliau naudojasi:

- Artumu Midtown Manhattan (vienas metro sustojimas)
- Kapitalo paklausa LIC išlieka atspari dėl jos derinio, prieinamumo, nuomos gylio ir krantinės pozicionavimo. Vernon Boulevard koridorius ypač lieka vienu iš submarketo geidžiamiausių gyvenamųjų rajonų.

PETS ALLOWED

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.