HÁZIÁLLATOK TARTÁSÁRA ENGEDÉLYEZETT

BIZALMAS EXECUTÍV ÁTTEKINTÉS

Ez a vegyes hasznosítású befektetési lehetőség a Long Island City egyik legmeghatározóbb és kínálat szűkös folyosóján helyezkedik el, csupán néhány lépésre a Vernon Boulevard-tól és az East River parttól. A helyszín erős lakóterheltséggel, állandó kiskereskedelmi forgalommal és közvetlen közelséggel rendelkezik a közlekedési, zöldterületi és környékbeli szolgáltatásokhoz.

Az ingatlan körülbelül 5,190 négyzetláb területű egy 2,500 négyzetlábos telken, és 25 láb széles épületként van kialakítva, amely a következőkből áll:

Földszinti kiskereskedelem
Hátsó művészi stúdió
Négy szabadpiaci lakás fent

Az eszköz kiegyensúlyozott profilt kínál a tartós jövedelem és a közeli lakásbérleti potenciál között egy olyan piacon, amely továbbra is hosszú távú bérleti mélységet és tőke iránti keresletet mutat.

INGATLAN ÁTTEKINTÉS
Telekfoglalás: 2,500 SF
Épület méretei: 25 ft x 42 ft
Jelenlegi épület területe: 5,190 SF
Épület osztály: S3 – Főként négycsaládos egy bolt és iroda
Zónázás: M1-4 / R6B

Az ingatlan konfigurációja lehetővé teszi a stabil kiskereskedelmi jövedelmet az alapnál, miközben megőrzi a lakóingatlanok potenciális növekedését. Az épület szélessége és elrendezése hatékony lakóterületeket biztosít sok keskenyebb vegyes hasznosítású eszközhöz képest a piacon.

JÖVEDELEM PROFIL & KAP KAMAT ÉRTÉKELÉS

Az ingatlan jelenleg a következő jövedelmet termeli:
Meglévő bruttó bevétel: $326,724
Költségek: $39,167
Meglévő nettó üzemeltetési jövedelem: $287,557

A lakás egységek piaci szintre állítása után:
Pro Forma bruttó bevétel: $342,320
Pro Forma nettó üzemeltetési jövedelem: $303,160
Ez körülbelül 5,5%-os pro forma tőkésítési arányt támogat.

LAKÓELEM
A négy lakás egészen szabadpiaci és jelenleg üres. Ez azonnali lehetőséget biztosít a népszerű piaci bérleti árakkal való bérlésre, szabályozási korlátozások nélkül.

A legutóbbi bérlési mércéket a Vernon Boulevard / part folyosón a következők mutatják:
$70–$85 négyzetlábanként évente
Egyszobás lakások: körülbelül $3,400–$4,200 havonta
Két szobás lakások: körülbelül $4,800–$6,000+ havonta

A butik épületekben, ahol nincsenek teljes körű szolgáltatások, a szívóerő stabil marad, mivel a bérlői kereslet erős a part közelsége, Midtown Manhattan elérhetősége és a környékbeli kiskereskedelmi ajánlatok iránt.

A lakások szabadpiaci jellege fokozza a rugalmasságot és csökkenti a szabályozási kitettséget a bérletstabilizált vagy részben szabályozott eszközökhöz képest.

KOMMERCIALEK BÉRLÉSE

Ez kiszámítható pénzáramot biztosít a fennmaradó bérleti időszak alatt, miközben megőrzi a jövőbeli átkonfigurálás rugalmasságát.

A Vernon Boulevard mentén található kiskereskedelmi folyosók ellenállóképességet mutattak a folyamatos gyalogos forgalom, a növekvő lakóterheltség és a korlátozott elérhető piac miatt. A megújítási záradék hiánya lehetővé teszi a tulajdonos számára, hogy újraértékelje a bérlői mixet és a bérleti gazdaságosságot a bérlet lejártakor.

ZÓNÁZÁS & STRATÉGIAI RUGALMASSÁG
Az ingatlan egy M1-4 / R6B zónázási körzetben található. Ez a kettős zónázási struktúra támogatja a további vegyes hasznosítást, és stratégiai hosszú távú rugalmasságot kínál, szokásos jóváhagyások mellett.

A befektetők több stratégiát is fontolóra vehetnek:

- Tartani és stabilizálni tartós pénzáramra
- Fokozatosan növelni a lakásbevételt
- Átkonfigurálni a kereskedelmi elemet a bérleti időszak lejáratakor
- Értékelni a hosszabb távú fejlesztési potenciált

Ez a rugalmasság szerkezeti értéket ad a jelenlegi jövedelemáramon túl.

ALPIACI ALAPELVEK

Long Island City továbbra is előnyös a következőkből:

- Közelség Midtown Manhattanhoz (egy metrómegálló)
- A LIC iránti tőkeigény ellenálló maradt, köszönhetően a hozzáférhetőségének, bérleti mélységének és a vízparti elhelyezkedésének kombinációjának. Különösen a Vernon Boulevard folyosó egyike a legkeresettebb lakónegyedeknek a piacon.

PETS ALLOWED

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.