Initialement construit en 1860 en tant que résidence unique de style fédéral de 25 pieds, 449 et 449 ½ Hudson représentent une rare opportunité de créer une grande résidence de taille appropriée dans le West Village. Actuellement, une paire de maisons unifamiliales jumelées, la structure originale a été divisée dans les années 1980 en deux adresses avec un mur coupe-feu en CMU de 4 pouces entre elles, qui, après enquête, semble non-structural et largement superficiel. 449 et 449 ½ Hudson sont offerts exclusivement en tant que paire pour un prix total de 11 995 000 $. La taxe foncière pour 449 Hudson est de 2 128 $/mois et pour 449 ½, de 2 102 $/mois (total pour la maison est de 4 230 $/mois).

La géométrie sous-jacente - plaques de sol alignées, quatre fenêtres sur les façades est et ouest, plus des fenêtres jumelées en hauteur courant du nord au sud le long du toit du bâtiment - soutient un retour précieux à un espace de vie de pleine largeur et une lumière naturelle exceptionnelle du matin au soir.

La réunification restaure le bâtiment à son échelle prévue et débloque un programme en accord avec les attentes modernes :

• Circulation verticale centralisée, y compris le potentiel d'ascenseur
• Connexion fluide du salon au jardin
• Suite principale au dernier étage avec accès à la terrasse
• Étages de réception de pleine largeur

À cette largeur, le bâtiment s'affranchit des contraintes d'une maison de ville étroite typique - permettant des lignes de vue plus longues, une meilleure pénétration de la lumière du jour, et une planification de plaques de sol considérablement plus flexible.

ARCHITECTURE + COMBINAISON

La composition originale demeure à travers un coursing de briques continu sur la façade, une corniche unifiée au niveau de la toiture, et des niveaux de sol précisément alignés. Les cheminées à bois fonctionnelles et les plans en miroir renforcent davantage la symétrie inhérente du bâtiment. Le chemin vers l'intégration est particulièrement clair :

• Le mur de séparation semble non porteur
• Le retrait est prévu pour permettre des portées de 25 pieds sans colonne
• Les agencements alignés soutiennent une unification efficace
• Un ratio surface-volume presque parfait soutient les objectifs de construction écologique

POTENTIEL D'EXPANSION

Le zonage soutient un agrandissement significatif :

• Superficie intérieure actuelle : 4 432, avec 3 324 SF au-dessus du sol. Plus 160 SF de vérandas donnant sur un espace arrière privé.
• Superficie autorisée (FAR 3.44) : ~5 779 SF (Droits non utilisés : ~2 455 SF)

PRÉCÉDENTS DES MONUMENTS

Les approbations LPC à proximité dans le contexte immédiat soutiennent les interventions sur le toit et à l'arrière, offrant un chemin crédible pour l'expansion. L'équipe de listing est prête à s'engager directement avec l'architecte et l'ingénieur de l'acheteur pour avancer la diligence technique, y compris le dépôt CCD1/ZRD1 (Détermination de code de construction et de zonage). Veuillez noter que les chiffres contenus ici sont basés sur des recherches initiales et nous demandons à tous les acheteurs de confirmer l'opportunité avec leur propre architecte et experts en zonage.

VISITES

Les visites se font sur rendez-vous uniquement. Le bâtiment 449 est loué à des locataires au tarif du marché qui vacent en juin 2026. L'agent du vendeur peut faire visiter 449 ½ en profondeur jusqu'à cette date. L'ensemble de la structure sera livré vide.

Originally constructed in 1860 as a single 25-foot Federal-style residence, 449 and 449 ½ Hudson are rare opportunity to create a right-sized grand West Village residence. Currently a mirrored pair of twin single-family homes, the original structure was divided in the 1980s into two addresses with a 4” CMU firewall between them which, upon probing, appears non-structural and largely superficial. 449 and 449 1/2 Hudson are being offered exclusively as a pair for total asking price of $11,995,000. Property tax for 449 Hudson is $2,128/month and 449 1/2 is $2,102/month (total for the house is $4,230/month).

Underlying geometry—aligned floorplates, four-windows at both East and West elevations, plus twin clerestory windows running North-South along the building roof—support a valuable return to full-width living and exceptional natural light from morning to night.

Reunification restores the building to its intended scale and unlocks a program aligned with modern expectations:

• Centralized vertical circulation, including elevator potential
• Seamless connection from parlor to garden
• Top Floor Level Master Suite with rooftop access
• Full-width entertaining floors

At this width, the building departs from the constraints of a typical narrow townhouse—enabling longer sightlines, improved daylight penetration, and materially more flexible floorplate planning.

ARCHITECTURE + COMBINATION

The original composition remains through continuous brick coursing across the facade, a unified cornice at the roofline, and precisely aligned floor levels. Working food-burning fireplaces and mirrored layouts further reinforce the building’s inherent symmetry. The path to integration is unusually clean:

• Demising wall appears non-load-bearing
• Removal expected to allow 25-foot column-free spans
• Aligned layouts support efficient unification
• A nearly perfect surface-to-volume ratio supports green building objectives

EXPANSION POTENTIAL

Zoning supports meaningful enlargement:

• Current interior square footage: 4,432, with 3,324 SF above grade. Plus 160 SF sunrooms off the parlor leading to a private backyard space.
• Allowable (FAR 3.44): ~5,779 SF (Unused rights: ~2,455 SF)

LANDMARKS PRECEDENTS

Nearby LPC approvals within the immediate context support rooftop and rear interventions, providing a credible path for expansion. Listing team is prepared to engage directly with purchaser’s architect and engineer to advance technical diligence, including CCD1/ZRD1 (Construction Code & Zoning Predetermination) filing. Please note figures contained herein are based on initial research and we ask all purchasers to confirm the opportunity with their own Architect and zoning experts.

SHOWINGS

Showings are by appointment only. Building 449 is rented out to market-rate tenants who vacate in June, 2026. Seller’s agent can show 449 ½ thoroughly through that date. The entire structure will be delivered vacant.