LEmmikkieläimet sallittu

LUOTTAMUKSELLINEN JOHTANNEYHTEENVETO

Tämä monikäyttöinen sijoitusmahdollisuus sijaitsee yhdessä Long Island Cityn vakiintuneimmista ja tarvelähteistään rajoitetuista käytävistä, vain hetkiä Vernon Boulevardilta ja Itäjoen rannasta. Sijainti hyötyy vahvasta asukastiheydestä, johdonmukaisesta vähittäiskaupan jalankulkijaliikenteestä sekä välittömästä läheisyydestä liikenteeseen, avoimeen tilaan ja naapuruston palveluihin.

Kiinteistön pinta-ala on noin 5,190 neliöjalkaa 2,500 neliöjalan tontilla, ja se on konfiguroitu 25 jalkaa leveäksi rakennukseksi, joka koostuu seuraavista:

Ensimmäisen kerroksen vähittäiskaupasta
Takapihan taiteilijastudiosta
Neljä vapaasti markkinoitua asuinhuoneistoa yläpuolella

Omaisuus tarjoaa tasapainoisen profiilin kestävästä nykyisestä tulosta ja lähellä olevan asuinvuokrauspotentiaalin alueella, joka osoittaa edelleen pitkäaikaista vuokrarikkautta ja pääomakysyntää.

KIINTEISTÖN YLEISKUVAUS
Tontin koko: 2,500 neliöjalkaa
Rakennuksen mitat: 25 ft x 42 ft
Nykyinen rakennusala: 5,190 neliöjalkaa
Rakennusluokka: S3 – Pääasiassa neljän perheen asunto, jossa yksi kauppa ja toimisto
Kaavoitus: M1-4 / R6B

Kiinteistön konfiguraatio mahdollistaa vakaan vähittäiskaupan tulon perustasolla säilyttäen samalla asuinpotentiaalin. Rakennuksen leveys ja layout tarjoavat tehokkaat asuinkerrokset verrattuna moniin kapeampiin monikäyttöisiin omaisuuksiin alueella.

TULOPROFIILI JA KAPPALEEN TUOTTOANALYYSI

Kiinteistö tuottaa tällä hetkellä:
Nykyinen bruttotulo: 326,724 dollaria
Kulut: 39,167 dollaria
Nykyinen nettotoimintatulo: 287,557 dollaria

Asuinhuoneistojen vakiintumisen jälkeen markkinatasolle:
Pro forma bruttotulo: 342,320 dollaria
Pro forma nettotoimintatulo: 303,160 dollaria
Tämä tukee pro forma -pääomatuottokorkoa, joka on noin 5.5 %.

ASUINOSIO
Neljä asuinhuoneistoa ovat täysin vapailla markkinoilla ja tällä hetkellä tyhjillään. Tämä tarjoaa välitöntä mahdollisuutta vuokrata vallitsevilla markkinahinnoilla ilman sääntelyrajoituksia.

Viimeisimmät vuokrausmittarit Vernon Boulevardin / rantakäytävästä osoittavat:
70–85 dollaria neliöjalalta vuodessa
Yhden makuuhuoneen huoneistot: noin 3,400–4,200 dollaria kuukaudessa
Kahden makuuhuoneen huoneistot: noin 4,800–6,000+ dollaria kuukaudessa

Imeytyminen boutique-rakennuksissa, joissa ei ole täyden palvelun mukavuuksia, säilyy vakaana johtuen vahvasta vuokralaistiedustelusta lähellä rantaa, Midtown Manhattanin pääsystä ja paikallisista vähittäiskaupan tarjonnasta.

Vapaasti markkinoilla olevien asuinhuoneistojen luonne lisää joustavuutta ja vähentää sääntelyaltistusta verrattuna vuokrahallittuihin tai osittain säänneltyihin omaisuuksiin.

Kaupallinen vuokraus

Tämä tarjoaa ennustettavaa kassavirtaa jäljellä olevan vuokrasopimuskauden aikana säilyttäen samalla tulevan joustavuuden uudelleen sijoittamiselle.

Vernon Boulevardin vähittäiskäytävän alueet ovat osoittaneet kestävyyttä johdonmukaisen jalankulkijaliikenteen, kasvavan asukastiheyden ja rajoitetun saatavilla olevan etuikkunan ansiosta. Uudistamislausekkeen puuttuminen antaa omistajalle mahdollisuuden arvioida vuokralaistemiksiä ja vuokralaskentaa vuokrasopimuksen päätyttyä.

KAAVOITUS JA STRATEGINEN VALINTA
Kiinteistö sijaitsee M1-4 / R6B kaavoitusalueella. Tämä kaksinkertainen kaavarakennus tukee jatkuvaa monikäyttöistä käyttöä ja tarjoaa strategista pitkän aikavälin joustavuutta, tavanomaisten hyväksymisten alaisena.

Sijoittajat voivat harkita useita strategioita:

- Pidä ja vakiinnuta kestävä kassavirta
- Lisää asuinliikevaihtoa vähitellen
- Uudelleen sijoita kaupallinen osa vuokrasopimuksen päätyttyä
- Arvioi pitkäaikaista uudelleenkehittämispotentiaalia

Tämä joustavuus lisää rakenteellista arvoa nykyisen tulovirran yli.

ALUEEN PERUSTEET

Long Island City jatkaa hyötymistä:

- Lähisyys Midtown Manhattanille (yksi metroasema)
- Pääomakysyntä LIC:ssä on pysynyt vakaana sen yhdistelmän vuoksi liikkuvuudesta, vuokraluku syvyydestä ja rantapositionista. Vernon Boulevardin käytävä erityisesti on yksi alueen eniten kysytyistä asuinlahdista.

PETS ALLOWED

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.