DOMÁCÍ ZVÍŘATA POVOLENA

DŮVĚRNÝ EXEKUTIVNÍ PŘEHLED

Tato investiční příležitost smíšeného využití se nachází v jednom z nejvíce zavedených a nabídku omezujících koridorů Long Island City, jen kousek od Vernon Boulevard a nábřeží East River. Poloha těží z vysoké obytné hustoty, stálého maloobchodního provozu a bezprostřední blízkosti k dopravě, otevřeným prostorům a sousedským službám.

Nemovitost má přibližně 5 190 čtverečních stop na pozemku o velikosti 2 500 čtverečních stop a je uspořádána jako budova široká 25 stop, která se skládá z:

Obchodních prostor v přízemí
Ateliéru pro umělce vzadu
Čtyřech obytných bytů na volném trhu nahoře

Aktivum nabízí vyvážený profil stálého příjmu a potenciálu krátkodobého pronájmu v oblasti, která nadále vykazuje dlouhodobou hloubku nájmů a poptávku po kapitálu.

PŘEHLED NEMOVITOSTI
Velikost pozemku: 2 500 SF
Rozměry budovy: 25 ft x 42 ft
Aktuální plocha budovy: 5 190 SF
Třída budovy: S3 – Primárně čtyřrodinný dům s jedním obchodem a kanceláří
Územní plánování: M1-4 / R6B

Uspořádání nemovitosti umožňuje stabilní maloobchodní příjem v základně, zatímco si zachovává obytný potenciál. Šířka a uspořádání budovy poskytují efektivní obytné podlahy ve srovnání s mnoha užšími smíšenými aktivy v této oblasti.

PROFIL PŘÍJMŮ A ANALÝZA KAP TELICE

Nemovitost aktuálně generuje:
Hrubý příjem: 326 724 dolarů
Náklady: 39 167 dolarů
Čistý provozní příjem: 287 557 dolarů

Po stabilizaci obytných jednotek na tržní úrovně:
Pro forma hrubý příjem: 342 320 dolarů
Pro forma čistý provozní příjem: 303 160 dolarů
To podporuje pro forma kapitalizační míru přibližně 5,5%.

OBYTNÁ KOMPONENTA
Čtyři obytné jednotky jsou zcela na volném trhu a v současnosti prázdné. To představuje okamžitou příležitost pronajmout za stávající tržní ceny bez regulačních omezení.

Nedávné benchmarky pronájmů v koridoru Vernon Boulevard / nábřeží ukazují:
70–85 dolarů za čtvereční stopu ročně
Jedno-ložnicové jednotky: přibližně 3 400–4 200 dolarů měsíčně
Dvou-ložnicové jednotky: přibližně 4 800–6 000+ dolarů měsíčně

Absorpce v butikových budovách postrádajících služby na plný úvazek zůstává stabilní díky silné poptávce nájemců po blízkosti k nábřeží, přístupu do Midtown Manhattan a sousedským maloobchodním nabídkám.

Volný trh obytných jednotek zvyšuje flexibilitu a snižuje regulační riziko ve srovnání s nájemními specialitami nebo částečně regulovanými aktivy.

KOMERČNÍ NÁJEMNICTVÍ

To poskytuje předvídatelný peněžní tok v průběhu zbývajícího období nájmu a přitom zachovává budoucí flexibilitu pro přeorientování.

Maloobchodní koridory podél Vernon Boulevard prokázaly odolnost díky stálému pěšímu provozu, rostoucí obytné hustotě a omezeným dostupným frontům. Nepřítomnost klauzule o obnovení umožňuje vlastnictví přehodnotit mix nájemců a nájemní ekonomiku při vypršení nájmu.

ÚZEMNÍ PLÁNOVÁNÍ A STRATEGICKÁ MOŽNOST

Nemovitost se nachází v územním plánu M1-4 / R6B. Tato dvojí územní struktura podporuje pokračující smíšené využívání a nabízí strategickou flexibilitu v dlouhodobém horizontu, podléhající obvyklým schválením.

Investoři mohou zvažovat několik strategií:

- Držet a stabilizovat pro trvalý peněžní tok
- Postupně zvyšovat obytné příjmy
- Přeorientovat komerční komponent na konci nájmu
- Zhodnotit potenciál dlouhodobé přestavby

Tato flexibilita přidává strukturální hodnotu nad rámec současného příjmového toku.

ZÁKLADY PODMÍNKY TRHU

Long Island City nadále těží z:

- Blízkosti k Midtown Manhattan (jedno metro)
- Poptávka po kapitálu v LIC zůstává odolná díky kombinaci dostupnosti, hloubky nájmů a polohy na nábřeží. Koridor Vernon Boulevard je obzvláště jedním z nejvíce žádaných obytných prostorů v tomto submarketu.

PETS ALLOWED

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.