În cele din urmă, după mai bine de un deceniu fără disponibilitate comercială de condominii pe Flatbush Avenue, oportunitatea bate la 315 Flatbush Avenue.

Acest condominium de 1774 de metri pătrați, cu peste 1000 de metri pătrați la parter și peste 700 de metri pătrați de spațiu de depozitare în subsol, a fost gazda unei francize UPS timp de două decenii și acum este pe piața de vânzare după 20 de ani.

În prezent, chirile pe Flatbush Avenue au depășit constant pragul de 150 dolari pe picior pătrat. La acest preț, parterul ar genera peste 150.000 de dolari venit brut.

Magazinul UPS ar dori să rămână încă 5 ani, cel puțin. Contractul lor le permite o opțiune de încă 5 ani, pe care doresc să o exercite, dar nu menționează termeni specifici. Ceea ce se păstrează este responsabilitatea chiriașului pentru orice taxe RE peste rata din 2004/2005. Dacă sunt renegociate la rata Flavor Town, un deli de peste stradă care a semnat un contract de închiriere de 143 dolari pe picior pătrat în 2024, atunci imaginea financiară ar arăta așa:

Venit Brut: 143.000 dolari
Taxe RE: 4.667 dolari
Taxe CAM Anuale: 12.384 dolari
Alocație pentru Vacanțe: 0 dolari
Total Cheltuieli: 17.051 dolari

Venit Net: 125.949 dolari

Rata de Capitalizare la 1,65 milioane dolari: 7,6%

Nu este rău pentru o zonă în care proprietățile comerciale își schimbă mâinile la o rată de capitalizare de 5%.

Finally, after over a decade of no commercial retail condo availability along Flatbush Avenue, opportunity knocks at 315 Flatbush Avenue.

Home to a UPS franchise for two decades, this 1774 square-foot condominium, over 1000 square feet on the ground floor with over 700 square feet of basement storage, is now on the sales market after 20 years.

Presently, leases along Flatbush Avenue have consistently broken through the $150 per square foot plateau. At that price, the ground floor would generate over $150,000 gross income.

The UPS store would like to stay for another 5 years, at least. Their lease allows them an option of an additional 5 years, which they want to exercise, but it does not mention specific terms. What does carryover is the tenant responsibility for any RE Taxes above the rate of 2004/2005. If they are resigned at the rate of Flavor Town, a deli across the street which signed a $143 ppsf lease in 2024, then the financial picture would look like this:

Gross Income: $143,000
RE Taxes: $4,667
CAM Charges Annually $12,384
Vacancy Allowance $0
Total Expenses $17,051

Net Income: $125,949

Cap Rate @ $1.65M 7.6%

Not bad for a neighborhood where commercial property changes hands at a 5% cap rate.