לבסוף, לאחר יותר מעשור שבו לא היו בנכסים מסחריים מסוג קונדומיניום זמינים למכירה לאורך שדרת פלטבוש, ההזדמנות דופקת בדלת ב־315 שדרת פלטבוש.

הנכס, ששימש סניף של UPS במשך שני עשורים, הוא קונדומיניום בשטח של 1,774 רגל רבועה — למעלה מ־1,000 רגל רבועה בקומת הקרקע ולמעלה מ־700 רגל רבועה של שטח אחסון במרתף — וכעת מוצע למכירה לראשונה לאחר 20 שנה.

נכון לעכשיו, דמי השכירות לאורך שדרת פלטבוש חצו בעקביות את רף 150 הדולר לרגל רבועה. במחיר זה, קומת הקרקע תניב הכנסה ברוטו של למעלה מ־150,000 דולר.

חנות UPS מעוניינת להישאר לפחות חמש שנים נוספות. חוזה השכירות מעניק לה אופציה לחמש שנים נוספות, שאותה היא מעוניינת לממש, אך אינו מפרט את תנאי ההארכה. מה שכן נותר בעינו הוא אחריות השוכר לכל סכום של מסי מקרקעין (RE Taxes) העולה על השיעור של שנת 2004/2005. אם חוזה השכירות יחודש בתעריף של Flavor Town, מעדנייה מעבר לרחוב שחתמה בשנת 2024 על חוזה שכירות במחיר של 143 דולר לרגל רבועה, התמונה הפיננסית תיראה כך:

הכנסה ברוטו: 143,000 דולר
מסי מקרקעין: 4,667 דולר
חיובי CAM שנתיים: 12,384 דולר
הפרשה לחוסר תפוסה: 0 דולר
סך כל ההוצאות: 17,051 דולר

הכנסה נטו: 125,949 דולר

שיעור תשואה (Cap Rate) במחיר של 1.65 מיליון דולר: 7.6%

לא רע עבור שכונה שבה נכסים מסחריים מחליפים בעלים בשיעור תשואה של 5%.

Finally, after over a decade of no commercial retail condo availability along Flatbush Avenue, opportunity knocks at 315 Flatbush Avenue.

Home to a UPS franchise for two decades, this 1774 square-foot condominium, over 1000 square feet on the ground floor with over 700 square feet of basement storage, is now on the sales market after 20 years.

Presently, leases along Flatbush Avenue have consistently broken through the $150 per square foot plateau. At that price, the ground floor would generate over $150,000 gross income.

The UPS store would like to stay for another 5 years, at least. Their lease allows them an option of an additional 5 years, which they want to exercise, but it does not mention specific terms. What does carryover is the tenant responsibility for any RE Taxes above the rate of 2004/2005. If they are resigned at the rate of Flavor Town, a deli across the street which signed a $143 ppsf lease in 2024, then the financial picture would look like this:

Gross Income: $143,000
RE Taxes: $4,667
CAM Charges Annually $12,384
Vacancy Allowance $0
Total Expenses $17,051

Net Income: $125,949

Cap Rate @ $1.65M 7.6%

Not bad for a neighborhood where commercial property changes hands at a 5% cap rate.