בסופו של דבר, לאחר יותר מעשור ללא זמינות של קונדו מסחרי לאורך שדרות פלאטבוש, הזדמנות דופקת בדלת ב-315 שדרות פלאטבוש.

במשך שתי עשורים, המקום היה בית לזיכיון UPS; קונדו זה בן 1774 רגל רבוע, עם יותר מ-1000 רגל רבוע בקומת הקרקע ויותר מ-700 רגל רבוע של אחסנה במרתף, נמצא כעת בשוק המכירה לאחר 20 שנה.

כעת, השכירות לאורך שדרות פלאטבוש עקביתה באופן עקבי את רף ה-$150 לכל רגל רבוע. במחיר הזה, קומת הקרקע תפיק יותר מ-$150,000 הכנסה גולמית.

חנות UPS מעוניינת להישאר עוד 5 שנים, לפחות. השכירות שלהם מאפשרת להם אופציה ל-5 שנים נוספות, אותה הם רוצים לממש, אך היא לא מציינת תנאים ספציפיים. מה שמועבר הוא אחריות השוכרים על כל מיסי נדל"ן מעל שיעור 2004/2005. אם הם מתחדשים לפי השיעור של Flavor Town, דלי ברחוב שמישכן חוזה שכירות ל-$143 לפוט"ר ב-2024, אז התמונה הכלכלית תיראה כך:

הכנסה גולמית: $143,000
מיסי נדל"ן: $4,667
הוצאות CAM שנתיות $12,384
הקצבה לריקנות $0
סה"כ הוצאות $17,051

הכנסה נטו: $125,949

שיעור קפיטל @ $1.65M 7.6%

לא רע לשכונה שבה נכסי מסחר מחליפים ידיים בשיעור קפיטל של 5%.

Finally, after over a decade of no commercial retail condo availability along Flatbush Avenue, opportunity knocks at 315 Flatbush Avenue.

Home to a UPS franchise for two decades, this 1774 square-foot condominium, over 1000 square feet on the ground floor with over 700 square feet of basement storage, is now on the sales market after 20 years.

Presently, leases along Flatbush Avenue have consistently broken through the $150 per square foot plateau. At that price, the ground floor would generate over $150,000 gross income.

The UPS store would like to stay for another 5 years, at least. Their lease allows them an option of an additional 5 years, which they want to exercise, but it does not mention specific terms. What does carryover is the tenant responsibility for any RE Taxes above the rate of 2004/2005. If they are resigned at the rate of Flavor Town, a deli across the street which signed a $143 ppsf lease in 2024, then the financial picture would look like this:

Gross Income: $143,000
RE Taxes: $4,667
CAM Charges Annually $12,384
Vacancy Allowance $0
Total Expenses $17,051

Net Income: $125,949

Cap Rate @ $1.65M 7.6%

Not bad for a neighborhood where commercial property changes hands at a 5% cap rate.