마침내, Flatbush Avenue에서 10년 넘게 상업용 소매 콘도가 없었던 가운데, 315 Flatbush Avenue에서 기회가 찾아왔습니다.

20년 동안 UPS 가맹점이 있었던 이 1,774 제곱피트 크기의 콘도는, 지상 1,000 제곱피트 이상과 700 제곱피트 이상의 지하 저장 공간을 포함하여 20년 만에 판매 시장에 나옵니다.

현재 Flatbush Avenue의 임대료는 꾸준히 제곱피트당 150달러를 넘어서고 있습니다. 그 가격으로는 지상 1층에서 150,000달러 이상의 총 수익을 생성할 수 있습니다.

UPS 매장은 최소 5년 더 머물기를 원합니다. 그들의 임대 계약은 추가 5년 옵션을 허용하고 있으며, 그들은 이를 행사하고 싶어하지만 구체적인 조건은 언급되어 있지 않습니다. 차지되는 것은 2004/2005년 비율을 초과하는 RE 세금에 대한 세입자의 책임입니다. 만약 그들이 2024년에 제곱피트당 143달러의 임대 계약을 체결한 길 건너편의 Flavor Town이라는 델리의 비율로 재계약 한다면, 재무 상황은 다음과 같이 보일 것입니다:

총 수익: 143,000달러
RE 세금: 4,667달러
연간 CAM 비용: 12,384달러
공실 허용: 0달러
총 비용: 17,051달러

순수익: 125,949달러

7.6%의 cap rate로 165만 달러

상업용 부동산이 5% cap rate로 거래되는 동네에서는 나쁘지 않은 수치입니다.

Finally, after over a decade of no commercial retail condo availability along Flatbush Avenue, opportunity knocks at 315 Flatbush Avenue.

Home to a UPS franchise for two decades, this 1774 square-foot condominium, over 1000 square feet on the ground floor with over 700 square feet of basement storage, is now on the sales market after 20 years.

Presently, leases along Flatbush Avenue have consistently broken through the $150 per square foot plateau. At that price, the ground floor would generate over $150,000 gross income.

The UPS store would like to stay for another 5 years, at least. Their lease allows them an option of an additional 5 years, which they want to exercise, but it does not mention specific terms. What does carryover is the tenant responsibility for any RE Taxes above the rate of 2004/2005. If they are resigned at the rate of Flavor Town, a deli across the street which signed a $143 ppsf lease in 2024, then the financial picture would look like this:

Gross Income: $143,000
RE Taxes: $4,667
CAM Charges Annually $12,384
Vacancy Allowance $0
Total Expenses $17,051

Net Income: $125,949

Cap Rate @ $1.65M 7.6%

Not bad for a neighborhood where commercial property changes hands at a 5% cap rate.