ついに、フラットバッシュアベニュー沿いに10年以上商業小売コンドミニアムの空きがなかった中、315フラットバッシュアベニューに機会が訪れました。

UPSフランチャイズが20年間営業していたこの1774平方フィートのコンドミニアムは、地上階で1000平方フィート以上、700平方フィート以上の地下ストレージがあり、20年ぶりに販売市場に出ました。

現在、フラットバッシュアベニュー沿いのリースは一貫して平方フィートあたり$150の高水準を突破しています。その価格で、地上階は$150,000以上の総収入を生み出します。

UPSストアは、少なくともあと5年間留まる意向です。彼らのリースには追加の5年間のオプションが含まれており、行使したいと考えていますが、具体的な条件は記載されていません。持ち越しされるのは、2004/2005年のレートを超える不動産税に対するテナントの責任です。もし、向かいのデリ「フレーバータウン」が2024年に平方フィートあたり$143のリースを締結した場合、財務状況は以下のようになります：

総収入: $143,000
不動産税: $4,667
年間CAM費用: $12,384
空室手当: $0
総経費: $17,051

純収入: $125,949

キャップレート @ $1.65M 7.6%

商業物件が5%キャップレートで取引される地域にしては悪くありません。

Finally, after over a decade of no commercial retail condo availability along Flatbush Avenue, opportunity knocks at 315 Flatbush Avenue.

Home to a UPS franchise for two decades, this 1774 square-foot condominium, over 1000 square feet on the ground floor with over 700 square feet of basement storage, is now on the sales market after 20 years.

Presently, leases along Flatbush Avenue have consistently broken through the $150 per square foot plateau. At that price, the ground floor would generate over $150,000 gross income.

The UPS store would like to stay for another 5 years, at least. Their lease allows them an option of an additional 5 years, which they want to exercise, but it does not mention specific terms. What does carryover is the tenant responsibility for any RE Taxes above the rate of 2004/2005. If they are resigned at the rate of Flavor Town, a deli across the street which signed a $143 ppsf lease in 2024, then the financial picture would look like this:

Gross Income: $143,000
RE Taxes: $4,667
CAM Charges Annually $12,384
Vacancy Allowance $0
Total Expenses $17,051

Net Income: $125,949

Cap Rate @ $1.65M 7.6%

Not bad for a neighborhood where commercial property changes hands at a 5% cap rate.