Na koniec, po ponad dekadzie braku dostępnych komercyjnych lokali kondominium wzdłuż Flatbush Avenue, pojawia się okazja pod adresem 315 Flatbush Avenue.

Będąc przez dwie dekady siedzibą franczyzy UPS, to kondominium o powierzchni 1774 stóp kwadratowych, w tym ponad 1000 stóp kwadratowych na parterze oraz ponad 700 stóp kwadratowych powierzchni magazynowej w piwnicy, jest teraz wystawione na sprzedaż po 20 latach.

Obecnie czynsze wzdłuż Flatbush Avenue systematycznie przekraczają pułap 150 dolarów za stopę kwadratową. Przy tej cenie, parter generowałby ponad 150 000 dolarów dochodu brutto.

Sklep UPS chciałby zostać na kolejne co najmniej 5 lat. Ich umowa najmu przewiduje opcję przedłużenia o dodatkowe 5 lat, którą chcą skorzystać, jednak nie zawiera szczegółowych warunków. Przenosi się natomiast odpowiedzialność najemcy za wszelkie podatki RE powyżej stawki z 2004/2005 roku. Jeśli zostaną wynajęci w stawce Flavor Town, delikatesów po drugiej stronie ulicy, które podpisały umowę najmu za 143 dolary za stopę kwadratową w 2024 roku, to sytuacja finansowa wyglądałaby tak:

Dochód brutto: 143 000 dolarów
Podatki RE: 4 667 dolarów
Roczny koszt CAM: 12 384 dolarów
Dopuszczalna luka: 0 dolarów
Całkowite wydatki: 17 051 dolarów

Dochód netto: 125 949 dolarów

Wskaźnik kapitalizacji przy 1,65 mln dolarów: 7,6%

Nieźle jak na dzielnicę, w której nieruchomości komercyjne zmieniają właściciela przy wskaźniku kapitalizacji wynoszącym 5%.

Finally, after over a decade of no commercial retail condo availability along Flatbush Avenue, opportunity knocks at 315 Flatbush Avenue.

Home to a UPS franchise for two decades, this 1774 square-foot condominium, over 1000 square feet on the ground floor with over 700 square feet of basement storage, is now on the sales market after 20 years.

Presently, leases along Flatbush Avenue have consistently broken through the $150 per square foot plateau. At that price, the ground floor would generate over $150,000 gross income.

The UPS store would like to stay for another 5 years, at least. Their lease allows them an option of an additional 5 years, which they want to exercise, but it does not mention specific terms. What does carryover is the tenant responsibility for any RE Taxes above the rate of 2004/2005. If they are resigned at the rate of Flavor Town, a deli across the street which signed a $143 ppsf lease in 2024, then the financial picture would look like this:

Gross Income: $143,000
RE Taxes: $4,667
CAM Charges Annually $12,384
Vacancy Allowance $0
Total Expenses $17,051

Net Income: $125,949

Cap Rate @ $1.65M 7.6%

Not bad for a neighborhood where commercial property changes hands at a 5% cap rate.