آخرکار، دس سالوں کے بعد جب فلیٹ بش ایونیو پر کوئی تجارتی ریٹیل کنڈو دستیاب نہیں تھا، موقع 315 فلیٹ بش ایونیو پر کھٹکھٹاتا ہے۔

دو دہائیوں سے ایک UPS فرنچائز کا گھر، یہ 1774 مربع فٹ کا کنڈو ہے، جس میں زمین کی منزل پر 1000 مربع فٹ سے زائد اور 700 مربع فٹ سے زائد بیسٹمنٹ اسٹوریج شامل ہے، جو اب 20 سال بعد فروخت کے لیے مارکیٹ میں ہے۔

فی الحال، فلیٹ بش ایونیو کے ساتھ کرایے مسلسل $150 فی مربع فٹ کی سطح کو توڑ چکے ہیں۔ اس قیمت پر، زمین کی منزل سے $150,000 سے زائد کل آمدنی حاصل ہوگی۔

UPS اسٹور کم از کم 5 سال تک رہنا چاہتا ہے۔ ان کے کرائے میں اضافی 5 سال کے آپشن کی اجازت ہے، جسے وہ استعمال کرنا چاہتے ہیں، لیکن اس میں مخصوص شرائط کا ذکر نہیں ہے۔ جو بات منتقل ہوتی ہے وہ یہ ہے کہ کرایہ دار کی ذمہ داری 2004/2005 کی شرح کے اوپر کسی بھی RE ٹیکس کے لیے ہوگی۔ اگر یہ فلیور ٹاؤن کی شرح پر دوبارہ طے پا جائیں، جو کہ سڑک کے پار ایک ڈیلی ہے، جس نے 2024 میں $143 ppsf کے کرایے پر دستخط کیے، تو مالی منظر کچھ اس طرح ہوگا:

کل آمدنی: $143,000
RE ٹیکس: $4,667
ہر سال CAM چارجز: $12,384
خالی جگہ کی اجازت: $0
کل خرچ: $17,051

نیٹ آمدنی: $125,949

کیپ ریٹ @ $1.65M 7.6%

ایک ایسے محلے کے لیے بُری بات نہیں جہاں تجارتی جائیدادیں 5% کیپ ریٹ پر ہاتھ بدلی کرتی ہیں۔

Finally, after over a decade of no commercial retail condo availability along Flatbush Avenue, opportunity knocks at 315 Flatbush Avenue.

Home to a UPS franchise for two decades, this 1774 square-foot condominium, over 1000 square feet on the ground floor with over 700 square feet of basement storage, is now on the sales market after 20 years.

Presently, leases along Flatbush Avenue have consistently broken through the $150 per square foot plateau. At that price, the ground floor would generate over $150,000 gross income.

The UPS store would like to stay for another 5 years, at least. Their lease allows them an option of an additional 5 years, which they want to exercise, but it does not mention specific terms. What does carryover is the tenant responsibility for any RE Taxes above the rate of 2004/2005. If they are resigned at the rate of Flavor Town, a deli across the street which signed a $143 ppsf lease in 2024, then the financial picture would look like this:

Gross Income: $143,000
RE Taxes: $4,667
CAM Charges Annually $12,384
Vacancy Allowance $0
Total Expenses $17,051

Net Income: $125,949

Cap Rate @ $1.65M 7.6%

Not bad for a neighborhood where commercial property changes hands at a 5% cap rate.