پالتو جانوراں کی اجازت

خفیہ ایجنسی کا جائزہ

یہ مخلوط استعمال کی سرمایہ کاری کا موقع لانگ آئلینڈ سٹی کے ایک مستحکم اور فراہمی کی پابندی والے راہداریوں میں واقع ہے، جو ورنون بولیورڈ اور ایسٹ ریور waterfront سے چند لمحے دور ہے۔ اس جگہ کو مضبوط رہائشی کثافت، مستقل ریٹیل فٹ ٹریفک، اور ٹرانسپورٹیشن، کھلی جگہ، اور محلے کی سہولیات کے قریب ہونے کا فائدہ حاصل ہے۔

یہ پراپرٹی تقریباً 5,190 مربع فیٹ کے رقبے پر 2,500 مربع فیٹ کے پلاٹ پر واقع ہے اور اسے 25 فٹ چوڑا عمارت کے طور پر ترتیب دیا گیا ہے جو کہ شامل ہے:

زمین کی سطح کا ریٹیل
پیچھے کی جانب آرٹسٹ اسٹوڈیو
اوپر چار آزاد مارکیٹ رہائشی اپارٹمنٹس

یہ اثاثہ ایک متوازن پروفائل پیش کرتا ہے جو کہ مستقل برقرار آمدنی اور قلیل مدتی رہائشی لیز اپ کی ممکنہ موجودگی کو ظاہر کرتا ہے، جبکہ یہ زیلی منڈی طویل مدتی کرایہ کی گہرائی اور سرمایہ کی طلب کو مظاہرہ کرتی ہے۔

پراپرٹی کا جائزہ
پلاٹ کا سائز: 2,500 مربع فیٹ
عمارت کا سائز: 25 فٹ x 42 فٹ
موجودہ عمارت کا رقبہ: 5,190 مربع فیٹ
عمارت کی کلاس: S3 – بنیادی طور پر چار خاندانی جو ایک دکان اور دفتر پر مشتمل ہے
زونیگ: M1-4 / R6B

پراپرٹی کی ترتیب بنیاد پر مستحکم ریٹیل آمدنی کی اجازت دیتی ہے جبکہ رہائشی upside کو محفوظ رکھتی ہے۔ عمارت کی چوڑائی اور ترتیب کئی تنگ مخلوط استعمال کے اثاثوں کے مقابلے میں موثر رہائشی منزل پلیٹس فراہم کرتی ہے۔

آمدنی کا پروفائل اور کیپ ریٹ تجزیہ

پراپرٹی فی الحال پیدا کرتی ہے:
موجودہ مجموعی آمدنی: $326,724
اخراجات: $39,167
موجودہ خالص آپریٹنگ آمدنی: $287,557

جب رہائشی یونٹس کو مارکیٹ کی سطح پر مستحکم کیا جائے:
پرو فارما مجموعی آمدنی: $342,320
پرو فارما خالص آپریٹنگ آمدنی: $303,160
یہ تقریباً 5.5% کا پرو فارما کیپٹلائزیشن ریٹ حمایت کرتا ہے۔

رہائشی حصے
چار رہائشی یونٹس مکمل طور پر آزاد مارکیٹ ہیں اور فی الحال خالی ہیں۔ یہ موجودہ مارکیٹ نرخوں پر لیز دینے کا فوری موقع فراہم کرتا ہے بغیر کسی اصولی پابندیوں کے۔

ورنون بولیورڈ / waterfront راہداری میں حالیہ لیزنگ کے اصولوں سے ظاہر ہوتا ہے:
سالانہ $70–$85 فی مربع فیٹ
ایک بیڈروم یونٹس: تقریباً $3,400–$4,200 ہر مہینے
دو بیڈروم یونٹس: تقریباً $4,800–$6,000+ ہر مہینے

بڑی عمارتوں کے اندر جذبہ برقرار ہے کیونکہ کرایہ داروں کی مسلسل مانگ watermark کے قریب، Midtown Manhattan تک رسائی، اور محلے کی ریٹیل کی پیشکشوں کے لئے مضبوط رہتی ہے۔

رہائشی یونٹس کی آزاد مارکیٹ کی نوعیت لچک کو بڑھاتی ہے اور کرایہ پابندی یا جزوی طور پر ریگولیٹ کردہ اثاثوں کے مقابلے میں ریگولیٹری نمائش کو کم کرتی ہے۔

کمرشل ٹیننسی

یہ باقی لیز کی مدت کے دوران پیش گوئی کی گئی کیش فلو فراہم کرتا ہے جبکہ مستقبل کی لچک کو محفوظ رکھتا ہے۔

ورنون بولیورڈ کے ساتھ ریٹیل راہداری مسلسل پیدل چلنے والوں کی ٹریفک، بڑھتی ہوئی رہائشی کثافت، اور محدود دستیاب محدوں کی بنا پر طاقتور ثابت ہوئی ہیں۔ تجدید کے دفعہ کی عدم موجودگی کی مالکیت کو کرایہ داری کی اختتام پر کرایہ دار کے مکس اور کرایے کی معیشت کا دوبارہ جائزہ لینے کی اجازت دیتی ہے۔

زونیگ اور سٹریٹجک آپشنلٹی
یہ پراپرٹی M1-4 / R6B زوننگ علاقے میں واقع ہے۔ یہ دوہری زوننگ ساخت گفتہ مخلوط استعمال کے قیام کی حمایت کرتی ہے اور روایتی منظوریوں کے تابع سٹریٹجک طویل مدتی لچک پیش کرتی ہے۔

سرمایہ کار کئی حکمت عملیوں پر غور کر سکتے ہیں:

- برقرار رکھنا اور مستقل کیش فلو کے لئے مستحکم کرنا
- تین گھریلو آمدنی کو بتدریج بڑھانا
- لیز کی اختتام پر کمرشل کمیونٹی کو دوبارہ ترتیب دینا
- طویل مدتی ترقی کے ممکنات کا جائزہ لینا

یہ لچک موجودہ آمدنی کے سلسلے سے متجاوز ڈھانچے کی قیمت کو بڑھاتی ہے۔

ذیلی مارکیٹ کے بنیادی اصول

لانگ آئلینڈ سٹی اس سے فائدہ اٹھاتا رہتا ہے:

- Midtown Manhattan کے قریب (ایک سب وے اسٹاپ)
- LIC میں سرمایہ کی طلب مضبوطی سے برقرار رہی ہے جس کی وجہ اس کی رسائی، کرایہ کی گہرائی، اور waterfront کی حیثیت ہے۔ خاص طور پر ورنون بولیورڈ راہداری ذیلی مارکیٹ کے سب سے زیادہ مطلوب رہائشی کونے میں سے ایک ہے۔

PETS ALLOWED

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.