Sa wakas, matapos ang mahigit isang dekada na walang magagamit na retail condo sa Flatbush Avenue, narito na ang pagkakataon sa 315 Flatbush Avenue.

Bilang tahanan ng isang UPS franchise sa loob ng dalawang dekada, ang condominiyum na ito na may sukat na 1774 square feet, higit sa 1000 square feet sa lupa na may higit sa 700 square feet ng imbakan sa basement, ay nasa merkado para sa bentahan matapos ang 20 taon.

Sa kasalukuyan, ang mga lease sa kahabaan ng Flatbush Avenue ay patuloy na nagpapakita ng pagtaas na lampas sa $150 bawat square foot. Sa presyong iyon, ang ground floor ay makakakuha ng higit sa $150,000 na gross income.

Nais ng UPS store na manatili ng karagdagang 5 taon, hindi bababa. Ang kanilang lease ay nagbibigay sa kanila ng opsyon para sa karagdagang 5 taon, na nais nilang ipatupad, ngunit hindi ito binanggit ang mga tiyak na termino. Ang tinutukoy dito ay ang responsibilidad ng nangungupahan para sa anumang RE Taxes na higit sa rate ng 2004/2005. Kung sila ay mananatili sa rate ng Flavor Town, isang deli sa kabila ng kalye na pumirma ng lease na $143 ppsf noong 2024, ang pananalapi ay magiging ganito:

Gross Income: $143,000
RE Taxes: $4,667
CAM Charges Taun-taon $12,384
Vacancy Allowance $0
Kabuuang Gastos $17,051

Net Income: $125,949

Cap Rate sa $1.65M 7.6%

Hindi masama para sa isang bayan kung saan ang mga komersyal na ari-arian ay nagbabago ng kamay sa 5% cap rate.

Finally, after over a decade of no commercial retail condo availability along Flatbush Avenue, opportunity knocks at 315 Flatbush Avenue.

Home to a UPS franchise for two decades, this 1774 square-foot condominium, over 1000 square feet on the ground floor with over 700 square feet of basement storage, is now on the sales market after 20 years.

Presently, leases along Flatbush Avenue have consistently broken through the $150 per square foot plateau. At that price, the ground floor would generate over $150,000 gross income.

The UPS store would like to stay for another 5 years, at least. Their lease allows them an option of an additional 5 years, which they want to exercise, but it does not mention specific terms. What does carryover is the tenant responsibility for any RE Taxes above the rate of 2004/2005. If they are resigned at the rate of Flavor Town, a deli across the street which signed a $143 ppsf lease in 2024, then the financial picture would look like this:

Gross Income: $143,000
RE Taxes: $4,667
CAM Charges Annually $12,384
Vacancy Allowance $0
Total Expenses $17,051

Net Income: $125,949

Cap Rate @ $1.65M 7.6%

Not bad for a neighborhood where commercial property changes hands at a 5% cap rate.