Ten slotte, na meer dan een decennium zonder commerciële winkelcondo-beschikbaarheid langs Flatbush Avenue, klopt de kans aan bij 315 Flatbush Avenue.

Deze 1774 vierkante voet grote condominium, met meer dan 1000 vierkante voet op de begane grond en meer dan 700 vierkante voet opslagruimte in de kelder, is na 20 jaar nu op de verkoopmarkt.

Momenteel liggen de huren langs Flatbush Avenue consistent boven de $150 per vierkante voet. Tegen die prijs zou de begane grond meer dan $150.000 bruto inkomen genereren.

De UPS-winkel zou graag nog minstens 5 jaar blijven. Hun huurcontract biedt hen de optie voor nog eens 5 jaar, die ze willen uitoefenen, maar het vermeldt geen specifieke voorwaarden. Wat blijft hangen is de verantwoordelijkheid van de huurder voor eventuele onroerendgoedbelastingen boven het tarief van 2004/2005. Als ze worden verlengd tegen het tarief van Flavor Town, een deli aan de overkant die in 2024 een huurcontract van $143 per vierkante voet heeft getekend, dan zou het financiële plaatje er als volgt uitzien:

Bruto inkomen: $143.000
Onroerendgoedbelastingen: $4.667
Jaarlijkse CAM-kosten: $12.384
Leegstandsvergoeding: $0
Totale uitgaven: $17.051

Nettowinst: $125.949

Cap Rate bij $1,65 miljoen: 7,6%

Niet slecht voor een buurt waar commercieel vastgoed van eigenaar wisselt tegen een cap rate van 5%.

Finally, after over a decade of no commercial retail condo availability along Flatbush Avenue, opportunity knocks at 315 Flatbush Avenue.

Home to a UPS franchise for two decades, this 1774 square-foot condominium, over 1000 square feet on the ground floor with over 700 square feet of basement storage, is now on the sales market after 20 years.

Presently, leases along Flatbush Avenue have consistently broken through the $150 per square foot plateau. At that price, the ground floor would generate over $150,000 gross income.

The UPS store would like to stay for another 5 years, at least. Their lease allows them an option of an additional 5 years, which they want to exercise, but it does not mention specific terms. What does carryover is the tenant responsibility for any RE Taxes above the rate of 2004/2005. If they are resigned at the rate of Flavor Town, a deli across the street which signed a $143 ppsf lease in 2024, then the financial picture would look like this:

Gross Income: $143,000
RE Taxes: $4,667
CAM Charges Annually $12,384
Vacancy Allowance $0
Total Expenses $17,051

Net Income: $125,949

Cap Rate @ $1.65M 7.6%

Not bad for a neighborhood where commercial property changes hands at a 5% cap rate.