HUISDIEREN TOEGESTAAN

VERTRAULIJK EXECUTIEVE SAMENVATTING

Deze gemengde investering is gelegen in een van de meest gevestigde en aanbodbeperkte corridors van Long Island City, op slechts enkele momenten van Vernon Boulevard en de oever van de East River. De locatie profiteert van een sterke residentiële dichtheid, consistente winkelstromen, en directe nabijheid van transport, open ruimte en buurtvoorzieningen.

Het pand beslaat ongeveer 5.190 vierkante voet op een perceel van 2.500 vierkante voet en is ingericht als een 25 voet brede constructie bestaande uit:

Winkel op de begane grond
Achterste kunstenaarsstudio
Vier vrije-markt woonappartementen erboven

Het vastgoed biedt een gebalanceerd profiel van duurzame inkomsten en het potentieel voor een nabijgelegen residentiële verhuur binnen een submarkt die blijft aantonen dat er een lange termijn huurdiepte en kapitaalvraag is.

EIGENDOM OVERZICHT
Perceelgrootte: 2.500 SF
Afmetingen gebouw: 25 ft x 42 ft
Huidige gebouwoppervlakte: 5.190 SF
Bouwklasse: S3 – Voornamelijk Viergezinswoning met Eén Winkel & Kantoor
Bestemming: M1-4 / R6B

De configuratie van het pand maakt stabiele winkelinkomsten aan de basis mogelijk, terwijl het residentiële potentieel behouden blijft. De breedte en indeling van het gebouw bieden efficiënte residentiële vloerplaten in vergelijking met veel smallere gemengde vastgoedobjecten binnen de submarkt.

INKOMSTENPROFIEL & KAPITAALVERHOUDING ANALYSE

Het pand genereert momenteel:
Bruto Inkomsten: $326.724
Uitgaven: $39.167
Netto Operationele Inkomsten: $287.557

Bij stabilisatie van de residentiële eenheden op marktniveau:
Pro Forma Bruto Inkomsten: $342.320
Pro Forma Netto Operationele Inkomsten: $303.160
Dit ondersteunt een pro forma kapitalisatiepercentage van ongeveer 5,5%.

RESIDENTIËLE COMPONENT

De vier residentiële eenheden zijn volledig vrijemarkts en momenteel leeg. Dit biedt een onmiddellijke kans om te verhuren tegen de heersende markten zonder reglementaire beperkingen.

Recente verhuurbenchmarks in de Vernon Boulevard / oever corridor geven aan:
$70–$85 per vierkante voet per jaar
Eén-slaapkamer eenheden: ongeveer $3.400–$4.200 per maand
Twee-slaapkamer eenheden: ongeveer $4.800–$6.000+ per maand

De opname binnen boutique gebouwen zonder volwaardige voorzieningen blijft stabiel door de sterke vraag van huurders naar nabijheid van de oever, toegang tot Midtown Manhattan en buurtwinkels.

De vrijemarktnatuur van de residentiële eenheden vergroot de flexibiliteit en vermindert de reglementaire blootstelling in vergelijking met huurstabiliseerde of gedeeltelijk gereguleerde vastgoedobjecten.

COMMERCIËLE HUUR

Dit biedt voorspelbare cashflow gedurende de resterende huurperiode en behoudt toekomstige flexibiliteit voor repositionering.

Winkellocaties langs Vernon Boulevard hebben veerkracht getoond vanwege constante voetgangersstromen, groeiende residentiële dichtheid en beperkte beschikbare gevel. De afwezigheid van een verlengingsclausule stelt het eigendom in staat om de huurdersmix en huurvoorwaarden bij afloop van het huurcontract opnieuw te beoordelen.

BESTEMMING & STRATEGISCHE OPTIES
Het pand bevindt zich binnen een M1-4 / R6B bestemmingsgebied. Deze duale bestemmingsstructuur ondersteunt blijvende gemengde bezetting en biedt strategische langetermijnflexibiliteit, onder voorbehoud van gebruikelijke goedkeuringen.

Investeerders kunnen meerdere strategieën overwegen:

- Vasthouden en stabiliseren voor duurzame cashflow
- Stapsgewijs de residentiële inkomsten verhogen
- De commerciële component repositioneren bij afloop van het huurcontract
- Langetermijn herontwikkelingsmogelijkheden evalueren

Deze flexibiliteit voegt structurele waarde toe bovenop de huidige inkomstenstroom.

SUBMARKT FUNDAMENTEN

Long Island City blijft profiteren van:

- Nabijheid tot Midtown Manhattan (één metrostop)
- De kapitaalvraag in LIC is veerkrachtig gebleven door de combinatie van bereikbaarheid, huurdiepte en waterkantpositie. De corridor langs Vernon Boulevard blijft vooral een van de meest gewilde residentiële zakken van de submarkt.

PETS ALLOWED

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.