Finalmente, dopo oltre un decennio senza disponibilità di condomini commerciali lungo Flatbush Avenue, l'opportunità bussa a 315 Flatbush Avenue.

Da due decenni sede di un franchising UPS, questo condominio di 1774 piedi quadrati, oltre 1000 piedi quadrati al piano terra con più di 700 piedi quadrati di spazio di stoccaggio nel seminterrato, è ora sul mercato dopo 20 anni.

Attualmente, i contratti di locazione lungo Flatbush Avenue hanno costantemente superato il plateau di 150 dollari per piede quadrato. A quel prezzo, il piano terra genererebbe oltre 150.000 dollari di reddito lordo.

Il negozio UPS vorrebbe rimanere per altri 5 anni, almeno. Il loro contratto di locazione consente un'opzione di ulteriori 5 anni, che vogliono esercitare, ma non menziona termini specifici. Ciò che si trasferisce è la responsabilità del locatario per eventuali tasse immobiliari superiori al tasso del 2004/2005. Se venissero rinnovati al tasso di Flavor Town, una macelleria dall'altra parte della strada che ha firmato un contratto di locazione a 143 dollari per piede quadrato nel 2024, allora il quadro finanziario sarebbe il seguente:

Reddito Lordo: 143.000 dollari
Tasse Immobiliari: 4.667 dollari
Spese CAM Annuali: 12.384 dollari
Indennità di Vacanza: 0 dollari
Spese Totali: 17.051 dollari

Reddito Netto: 125.949 dollari

Tasso di Capitalizzazione @ 1,65 milioni di dollari: 7,6%

Non male per un quartiere dove le proprietà commerciali cambiano proprietario a un tasso di capitalizzazione del 5%.

Finally, after over a decade of no commercial retail condo availability along Flatbush Avenue, opportunity knocks at 315 Flatbush Avenue.

Home to a UPS franchise for two decades, this 1774 square-foot condominium, over 1000 square feet on the ground floor with over 700 square feet of basement storage, is now on the sales market after 20 years.

Presently, leases along Flatbush Avenue have consistently broken through the $150 per square foot plateau. At that price, the ground floor would generate over $150,000 gross income.

The UPS store would like to stay for another 5 years, at least. Their lease allows them an option of an additional 5 years, which they want to exercise, but it does not mention specific terms. What does carryover is the tenant responsibility for any RE Taxes above the rate of 2004/2005. If they are resigned at the rate of Flavor Town, a deli across the street which signed a $143 ppsf lease in 2024, then the financial picture would look like this:

Gross Income: $143,000
RE Taxes: $4,667
CAM Charges Annually $12,384
Vacancy Allowance $0
Total Expenses $17,051

Net Income: $125,949

Cap Rate @ $1.65M 7.6%

Not bad for a neighborhood where commercial property changes hands at a 5% cap rate.