Originariamente costruito nel 1860 come una residenza federale di 25 piedi, 449 e 449 ½ Hudson rappresentano una rara opportunità di creare una residenza grandiosa a West Village delle giuste dimensioni. Attualmente, è una coppia speculare di case unifamiliari, la struttura originale fu suddivisa negli anni '80 in due indirizzi con un muro antincendio in CMU di 4” tra di loro che, alla prova, appare non strutturale e per lo più superficiale. 449 e 449 1/2 Hudson sono offerti esclusivamente come coppia per un prezzo totale di richiesta di $11,995,000. L'imposta sulla proprietà per 449 Hudson è di $2,128/mese e per 449 1/2 è di $2,102/mese (il totale per la casa è di $4,230/mese).

La geometria sottostante—pavimenti allineati, quattro finestre su entrambe le elevazioni Est ed Ovest, più finestre cleristoriche gemelle che corrono da Nord a Sud lungo il tetto dell'edificio—supporta un prezioso ritorno a spazi abitativi a tutta larghezza e un'eccezionale luce naturale dal mattino alla sera.

La riconciliazione ripristina l'edificio alla sua scala prevista e sblocca un programma allineato alle aspettative moderne:

• Circolazione verticale centralizzata, inclusa la potenzialità di un ascensore
• Collegamento senza soluzione di continuità dal salotto al giardino
• Master Suite all'ultimo piano con accesso al tetto
• Piani per intrattenimento a tutta larghezza

A questa larghezza, l'edificio si discosta dai vincoli di una tipica casa a schiera stretta—consentendo linee di vista più lunghe, una migliore penetrazione della luce diurna e una pianificazione della pianta molto più flessibile.

ARCHITETTURA + COMBINAZIONE

La composizione originale rimane attraverso una continuità di corsi di mattoni sulla facciata, una cornice unificata alla linea del tetto e livelli di pavimento precisamente allineati. Camini funzionanti e layout speculari rafforzano ulteriormente la simmetria intrinseca dell'edificio. Il percorso verso l'integrazione è insolitamente pulito:

• Il muro divisorio appare non portante
• Si prevede che la rimozione consenta spazi di 25 piedi senza colonne
• Layout allineati supportano un'unificazione efficiente
• Un rapporto superficie-volume quasi perfetto supporta obiettivi di edifici ecologici

POTENZIALE DI ESPANSIONE

Il piano regolatore supporta un ingrandimento significativo:

• Superficie interna attuale: 4,432, con 3,324 SF sopra il livello del suolo. In aggiunta a 160 SF di verande solari off the parlor che conducono a uno spazio privato nel cortile.
• Permesso consentito (FAR 3.44): ~5,779 SF (Diritti non utilizzati: ~2,455 SF)

PRECEDENTI DEI MONUMENTI

Le approvazioni LPC nelle vicinanze nel contesto immediato supportano interventi sul tetto e sul retro, fornendo un percorso credibile per l'espansione. Il team di vendita è preparato a collaborare direttamente con l'architetto e l'ingegnere dell'acquirente per avanzare la diligenza tecnica, incluso il deposito CCD1/ZRD1 (Costruzione Codice & Pre-determinazione Zonale). Si prega di notare che le cifre qui contenute si basano su una ricerca iniziale e chiediamo a tutti gli acquirenti di confermare l'opportunità con i propri architetti ed esperti di zonizzazione.

VISITE

Le visite sono solo su appuntamento. L'edificio 449 è affittato a inquilini a canone di mercato che lasceranno l'immobile a giugno 2026. L'agente del venditore può mostrare 449 ½ approfonditamente fino a quella data. L'intera struttura sarà consegnata vuota.

Originally constructed in 1860 as a single 25-foot Federal-style residence, 449 and 449 ½ Hudson are rare opportunity to create a right-sized grand West Village residence. Currently a mirrored pair of twin single-family homes, the original structure was divided in the 1980s into two addresses with a 4” CMU firewall between them which, upon probing, appears non-structural and largely superficial. 449 and 449 1/2 Hudson are being offered exclusively as a pair for total asking price of $11,995,000. Property tax for 449 Hudson is $2,128/month and 449 1/2 is $2,102/month (total for the house is $4,230/month).

Underlying geometry—aligned floorplates, four-windows at both East and West elevations, plus twin clerestory windows running North-South along the building roof—support a valuable return to full-width living and exceptional natural light from morning to night.

Reunification restores the building to its intended scale and unlocks a program aligned with modern expectations:

• Centralized vertical circulation, including elevator potential
• Seamless connection from parlor to garden
• Top Floor Level Master Suite with rooftop access
• Full-width entertaining floors

At this width, the building departs from the constraints of a typical narrow townhouse—enabling longer sightlines, improved daylight penetration, and materially more flexible floorplate planning.

ARCHITECTURE + COMBINATION

The original composition remains through continuous brick coursing across the facade, a unified cornice at the roofline, and precisely aligned floor levels. Working food-burning fireplaces and mirrored layouts further reinforce the building’s inherent symmetry. The path to integration is unusually clean:

• Demising wall appears non-load-bearing
• Removal expected to allow 25-foot column-free spans
• Aligned layouts support efficient unification
• A nearly perfect surface-to-volume ratio supports green building objectives

EXPANSION POTENTIAL

Zoning supports meaningful enlargement:

• Current interior square footage: 4,432, with 3,324 SF above grade. Plus 160 SF sunrooms off the parlor leading to a private backyard space.
• Allowable (FAR 3.44): ~5,779 SF (Unused rights: ~2,455 SF)

LANDMARKS PRECEDENTS

Nearby LPC approvals within the immediate context support rooftop and rear interventions, providing a credible path for expansion. Listing team is prepared to engage directly with purchaser’s architect and engineer to advance technical diligence, including CCD1/ZRD1 (Construction Code & Zoning Predetermination) filing. Please note figures contained herein are based on initial research and we ask all purchasers to confirm the opportunity with their own Architect and zoning experts.

SHOWINGS

Showings are by appointment only. Building 449 is rented out to market-rate tenants who vacate in June, 2026. Seller’s agent can show 449 ½ thoroughly through that date. The entire structure will be delivered vacant.