Akhirnya, setelah lebih dari satu dekade tidak adanya ketersediaan kondominium ritel komersial di sepanjang Flatbush Avenue, kesempatan muncul di 315 Flatbush Avenue.

Tempat ini telah menjadi lokasi waralaba UPS selama dua dekade, dengan luas 1774 kaki persegi, lebih dari 1000 kaki persegi di lantai dasar dengan lebih dari 700 kaki persegi untuk penyimpanan di basement, kini tersedia di pasar penjualan setelah 20 tahun.

Saat ini, sewa di sepanjang Flatbush Avenue secara konsisten telah melampaui batas $150 per kaki persegi. Dengan harga tersebut, lantai dasar akan menghasilkan lebih dari $150,000 pendapatan kotor.

Toko UPS ingin tetap berada di lokasi ini selama 5 tahun lagi, setidaknya. Kontrak sewa mereka memberikan opsi tambahan 5 tahun, yang ingin mereka gunakan, tetapi tidak menyebutkan syarat spesifik. Yang tetap adalah tanggung jawab penyewa untuk pajak properti (RE Taxes) di atas tarif tahun 2004/2005. Jika mereka memperpanjang sewa dengan tarif Flavor Town, sebuah deli di seberang jalan yang menandatangani sewa $143 ppsf pada tahun 2024, maka gambaran keuangan akan terlihat seperti ini:

Pendapatan Kotor: $143,000
Pajak Properti: $4,667
Biaya CAM Tahunan: $12,384
Allowansi Kekosongan: $0
Total Biaya: $17,051

Pendapatan Bersih: $125,949

Cap Rate @ $1.65M: 7.6%

Tidak buruk untuk lingkungan di mana properti komersial berpindah tangan dengan cap rate 5%.

Finally, after over a decade of no commercial retail condo availability along Flatbush Avenue, opportunity knocks at 315 Flatbush Avenue.

Home to a UPS franchise for two decades, this 1774 square-foot condominium, over 1000 square feet on the ground floor with over 700 square feet of basement storage, is now on the sales market after 20 years.

Presently, leases along Flatbush Avenue have consistently broken through the $150 per square foot plateau. At that price, the ground floor would generate over $150,000 gross income.

The UPS store would like to stay for another 5 years, at least. Their lease allows them an option of an additional 5 years, which they want to exercise, but it does not mention specific terms. What does carryover is the tenant responsibility for any RE Taxes above the rate of 2004/2005. If they are resigned at the rate of Flavor Town, a deli across the street which signed a $143 ppsf lease in 2024, then the financial picture would look like this:

Gross Income: $143,000
RE Taxes: $4,667
CAM Charges Annually $12,384
Vacancy Allowance $0
Total Expenses $17,051

Net Income: $125,949

Cap Rate @ $1.65M 7.6%

Not bad for a neighborhood where commercial property changes hands at a 5% cap rate.