Enfin, après plus d'une décennie sans disponibilité de condos commerciaux à vendre le long de Flatbush Avenue, l'opportunité se présente au 315 Flatbush Avenue.

Abritant une franchise UPS pendant deux décennies, ce condominium de 1774 pieds carrés, dont plus de 1000 pieds carrés au rez-de-chaussée et plus de 700 pieds carrés de stockage au sous-sol, est maintenant mis en vente après 20 ans.

Actuellement, les baux le long de Flatbush Avenue ont constamment dépassé le seuil de 150 $ par pied carré. À ce prix, le rez-de-chaussée générerait plus de 150 000 $ de revenus bruts.

Le magasin UPS aimerait rester encore 5 ans, au minimum. Leur contrat leur permet d'opter pour 5 années supplémentaires, qu'ils souhaitent exercer, mais ne précise pas les conditions spécifiques. Cela inclut la responsabilité du locataire pour les taxes foncières RE au-delà du taux de 2004/2005. S'ils sont renouvelés au taux de Flavor Town, un deli de l'autre côté de la rue qui a signé un bail de 143 $ par pied carré en 2024, voici à quoi ressemblerait la situation financière :

Revenu brut : 143 000 $
Taxes foncières RE : 4 667 $
Charges CAM annuelles : 12 384 $
Allocation pour vacance : 0 $
Dépenses totales : 17 051 $

Revenu net : 125 949 $

Taux de capitalisation à 1,65 M$ : 7,6 %

Pas mal pour un quartier où les propriétés commerciales changent de main à un taux de capitalisation de 5 %.

Finally, after over a decade of no commercial retail condo availability along Flatbush Avenue, opportunity knocks at 315 Flatbush Avenue.

Home to a UPS franchise for two decades, this 1774 square-foot condominium, over 1000 square feet on the ground floor with over 700 square feet of basement storage, is now on the sales market after 20 years.

Presently, leases along Flatbush Avenue have consistently broken through the $150 per square foot plateau. At that price, the ground floor would generate over $150,000 gross income.

The UPS store would like to stay for another 5 years, at least. Their lease allows them an option of an additional 5 years, which they want to exercise, but it does not mention specific terms. What does carryover is the tenant responsibility for any RE Taxes above the rate of 2004/2005. If they are resigned at the rate of Flavor Town, a deli across the street which signed a $143 ppsf lease in 2024, then the financial picture would look like this:

Gross Income: $143,000
RE Taxes: $4,667
CAM Charges Annually $12,384
Vacancy Allowance $0
Total Expenses $17,051

Net Income: $125,949

Cap Rate @ $1.65M 7.6%

Not bad for a neighborhood where commercial property changes hands at a 5% cap rate.