Lopuksi, yli kymmenen vuoden odotuksen jälkeen kaupallisia myyntipinta-alayksiköitä Flatbush Avenuen varrella, mahdollisuus kolkuttaa 315 Flatbush Avenuella.

Tämä 1774 neliöjalkaa oleva kondomiini, joka on ollut UPS-franchisingin käytössä kahden vuosikymmenen ajan, sijaitsee yli 1000 neliöjalkaa maan päällä ja yli 700 neliöjalkaa kellarissa, ja se on nyt myynnissä 20 vuoden jälkeen.

Tällä hetkellä Flatbush Avenuen vuokrat ovat jatkuvasti ylittäneet 150 dollarin neliöjalka-tason. Tuolla hinnalla ensimmäinen kerros tuottaisi yli 150 000 dollaria bruttotuloja.

UPS-myymälä haluaisi pysyä ainakin vielä viisi vuotta. Heidän vuokrasopimuksensa antaa heille mahdollisuuden lisäviiden vuoden optioon, jota he haluavat käyttää, mutta se ei mainitse erityisiä ehtoja. Vuokralaiselle siirtyy vastuuksi kaikki kiinteistöverot, jotka ylittävät vuoden 2004/2005 tason. Jos ne vaihdetaan Flavor Townin, deli-kahvilan, vuokran mukaan, joka allekirjoitti 143 dollaria neliöjalalta vuokrasopimuksen vuonna 2024, niin taloudellinen kuva näyttäisi tältä:

Bruttotulot: 143 000 dollaria
Kiinteistöverot: 4 667 dollaria
Ylläpitomaksut vuodessa: 12 384 dollaria
Tyhjyysohjaus: 0 dollaria
Yhteensä menot: 17 051 dollaria

Nettotulot: 125 949 dollaria

Tuottoaste 1,65 miljoonalla dollarilla: 7,6 %

Ei hassumpaa naapurustossa, jossa kaupalliset kiinteistöt vaihtavat omistajaa 5 % tuottoasteella.

Finally, after over a decade of no commercial retail condo availability along Flatbush Avenue, opportunity knocks at 315 Flatbush Avenue.

Home to a UPS franchise for two decades, this 1774 square-foot condominium, over 1000 square feet on the ground floor with over 700 square feet of basement storage, is now on the sales market after 20 years.

Presently, leases along Flatbush Avenue have consistently broken through the $150 per square foot plateau. At that price, the ground floor would generate over $150,000 gross income.

The UPS store would like to stay for another 5 years, at least. Their lease allows them an option of an additional 5 years, which they want to exercise, but it does not mention specific terms. What does carryover is the tenant responsibility for any RE Taxes above the rate of 2004/2005. If they are resigned at the rate of Flavor Town, a deli across the street which signed a $143 ppsf lease in 2024, then the financial picture would look like this:

Gross Income: $143,000
RE Taxes: $4,667
CAM Charges Annually $12,384
Vacancy Allowance $0
Total Expenses $17,051

Net Income: $125,949

Cap Rate @ $1.65M 7.6%

Not bad for a neighborhood where commercial property changes hands at a 5% cap rate.