Ursprünglich 1860 als einzelnes 25 Fuß großes Wohnhaus im Federal-Stil erbaut, stellen 449 und 449 ½ Hudson eine seltene Gelegenheit dar, ein angemessen großes grandioses West Village Wohnhaus zu schaffen. Derzeit handelt es sich um ein gespiegelt Paar von Zwillings-Einfamilienhäusern, das ursprüngliche Gebäude wurde in den 1980er Jahren in zwei Adressen aufgeteilt, mit einer 4-Zoll großen CMU-Feuerschutzwand zwischen ihnen, die sich bei einer Überprüfung als nicht tragend und weitgehend oberflächlich herausstellt. 449 und 449 ½ Hudson werden exklusiv als Paar zu einem Gesamtverkaufspreis von 11,995,000 USD angeboten. Die Grundsteuer für 449 Hudson beträgt 2,128 USD/Monat und für 449 ½ 2,102 USD/Monat (insgesamt für das Haus 4,230 USD/Monat).

Die zugrunde liegende Geometrie – ausgerichtete Grundrisse, vier Fenster an den östlichen und westlichen Fassaden sowie Zwilling-Oberlichter, die Nord-Süd entlang des Daches verlaufen – unterstützen eine wertvolle Rückkehr zu breit angelegtem Wohnen und außergewöhnlichem Tageslicht von morgens bis abends.

Die Wiedervereinigung stellt das Gebäude in seine beabsichtigte Größenordnung zurück und öffnet ein Programm, das mit modernen Erwartungen übereinstimmt:

• Zentralisierte vertikale Zirkulation, einschließlich Aufzugspotential
• Nahtlose Verbindung vom Salon zum Garten
• Master-Suite auf der obersten Etage mit Zugang zur Dachterrasse
• Grundrisse für geselliges Beisammensein über die gesamte Breite

In dieser Breite entfernt sich das Gebäude von den Einschränkungen eines typischen schmalen Stadthauses – was längere Sichtlinien, verbesserte Tageslichtdurchdringung und wesentlich flexiblere Grundrissplanungen ermöglicht.

ARCHITEKTUR + KOMBINATION

Die ursprüngliche Komposition bleibt durch durchgehende Ziegeldurcharbeitungen über die Fassade, eine einheitliche Gesimslinie am Dach und präzise ausgerichtete Etagenhöhen erhalten. Funktionierende, feuerverbrennende Kamine und spiegelbildliche Grundrisse verstärken weiter die inhärente Symmetrie des Gebäudes. Der Weg zur Integration ist ungewöhnlich klar:

• Abgrenzende Wand erscheint nicht tragend
• Entfernung wird erwartet, um 25 Fuß große spans ohne Säulen zu ermöglichen
• Ausgerichtete Grundrisse unterstützen eine effiziente Vereinigung
• Ein nahezu perfektes Verhältnis von Oberfläche zu Volumen unterstützt grüne Bauziele

EXPANSIONS-POTENZIAL

Die Zonierung unterstützt eine bedeutende Vergrößerung:

• Aktuelle Innenfläche: 4,432 SF, mit 3,324 SF über dem Boden. Plus 160 SF Wintergärten vom Salon aus, die zu einem privaten Gartenbereich führen.
• Erlaubt (FAR 3.44): ~5,779 SF (unbenutzte Rechte: ~2,455 SF)

DENKMALVORBEISPIELE

In der Nähe genehmigte LPC-Bauten im unmittelbaren Kontext unterstützen Eingriffe auf dem Dach und an der Rückseite und bieten einen glaubwürdigen Weg für die Erweiterung. Das Listing-Team ist bereit, direkt mit dem Architekten und Ingenieur des Käufers zusammenzuarbeiten, um die technische Prüfungen voranzutreiben, einschließlich der CCD1/ZRD1 (Baugesetz- und Zonierungs-Vorprüfung) Einreichung. Bitte beachten Sie, dass die hier enthaltenen Zahlen auf ersten Recherchen basieren und wir alle Käufer bitten, die Möglichkeit mit ihrem eigenen Architekten und Zonungsexperten zu bestätigen.

BESICHTIGUNGEN

Besichtigungen sind nur nach Vereinbarung möglich. Gebäude 449 ist an Mieter zum Marktpreis vermietet, die im Juni 2026 ausziehen. Der Agent des Verkäufers kann 449 ½ bis zu diesem Datum gründlich zeigen. Die gesamte Struktur wird leer übergeben.

Originally constructed in 1860 as a single 25-foot Federal-style residence, 449 and 449 ½ Hudson are rare opportunity to create a right-sized grand West Village residence. Currently a mirrored pair of twin single-family homes, the original structure was divided in the 1980s into two addresses with a 4” CMU firewall between them which, upon probing, appears non-structural and largely superficial. 449 and 449 1/2 Hudson are being offered exclusively as a pair for total asking price of $11,995,000. Property tax for 449 Hudson is $2,128/month and 449 1/2 is $2,102/month (total for the house is $4,230/month).

Underlying geometry—aligned floorplates, four-windows at both East and West elevations, plus twin clerestory windows running North-South along the building roof—support a valuable return to full-width living and exceptional natural light from morning to night.

Reunification restores the building to its intended scale and unlocks a program aligned with modern expectations:

• Centralized vertical circulation, including elevator potential
• Seamless connection from parlor to garden
• Top Floor Level Master Suite with rooftop access
• Full-width entertaining floors

At this width, the building departs from the constraints of a typical narrow townhouse—enabling longer sightlines, improved daylight penetration, and materially more flexible floorplate planning.

ARCHITECTURE + COMBINATION

The original composition remains through continuous brick coursing across the facade, a unified cornice at the roofline, and precisely aligned floor levels. Working food-burning fireplaces and mirrored layouts further reinforce the building’s inherent symmetry. The path to integration is unusually clean:

• Demising wall appears non-load-bearing
• Removal expected to allow 25-foot column-free spans
• Aligned layouts support efficient unification
• A nearly perfect surface-to-volume ratio supports green building objectives

EXPANSION POTENTIAL

Zoning supports meaningful enlargement:

• Current interior square footage: 4,432, with 3,324 SF above grade. Plus 160 SF sunrooms off the parlor leading to a private backyard space.
• Allowable (FAR 3.44): ~5,779 SF (Unused rights: ~2,455 SF)

LANDMARKS PRECEDENTS

Nearby LPC approvals within the immediate context support rooftop and rear interventions, providing a credible path for expansion. Listing team is prepared to engage directly with purchaser’s architect and engineer to advance technical diligence, including CCD1/ZRD1 (Construction Code & Zoning Predetermination) filing. Please note figures contained herein are based on initial research and we ask all purchasers to confirm the opportunity with their own Architect and zoning experts.

SHOWINGS

Showings are by appointment only. Building 449 is rented out to market-rate tenants who vacate in June, 2026. Seller’s agent can show 449 ½ thoroughly through that date. The entire structure will be delivered​​‌​​​​‌​​‌‌​​​‌​‌​​​​‌‌​​‌‌​‌‌​​‌​​​​‌​ vacant.