Ursprünglich im Jahr 1860 als Einzelresidenz im Federal-Stil mit 25 Fuß erbaut, bieten 449 und 449 ½ Hudson eine seltene Gelegenheit, eine angemessen große, prächtige Residenz im West Village zu schaffen. Derzeit handelt es sich um ein paar spiegelgleicher zweigeschossiger Einfamilienhäuser, die in den 1980er Jahren in zwei Adressen unterteilt wurden, mit einer 4 Zoll starken CMU-Brandschutzwand dazwischen, die bei näherer Untersuchung als nicht tragend und weitgehend oberflächlich erscheint. 449 und 449 ½ Hudson werden exklusiv als Paar zu einem Gesamtpreis von 11.995.000 US-Dollar angeboten. Die Grundsteuer für 449 Hudson beträgt 2.128 US-Dollar/Monat und 449 ½ beträgt 2.102 US-Dollar/Monat (gesamt für das Haus sind 4.230 US-Dollar/Monat).

Die zugrunde liegende Geometrie – ausgerichtete Bodenplatten, vier Fenster an den Ost- und Westfassaden sowie zwei Lichtbandfenster, die entlang des Dachs von Norden nach Süden verlaufen – unterstützt eine wertvolle Rückkehr zu voller Breite beim Wohnen und außergewöhnlichem natürlichem Licht von morgens bis abends.

Die Wiedervereinigung stellt das Gebäude in seinen beabsichtigten Maßstab zurück und öffnet ein Programm, das mit modernen Erwartungen übereinstimmt:

• Zentralisierte vertikale Zirkulation, einschließlich Aufzugspotenzial
• Nahtloser Übergang vom Salon zum Garten
• Master Suite auf der obersten Etage mit Zugang zum Dach
• Vollbreite Unterhaltungsflächen

In dieser Breite entfernt sich das Gebäude von den Einschränkungen eines typischen schmalen Stadthauses – was längere Sichtlinien, verbesserte Tageslichtdurchdringung und materiell flexiblere Grundrissgestaltung ermöglicht.

ARCHITEKTUR + KOMBINIERUNG

Die ursprüngliche Komposition bleibt durch durchgehende Klinkerreihen über der Fassade, eine einheitliche Gesimslinie auf der Dachkante und präzise ausgerichtete Etagenebenen erhalten. Funktionstüchtige, lebensmittelverbrennende Kamine und spiegelgleiche Grundrisse verstärken die inhärente Symmetrie des Gebäudes. Der Weg zur Integration ist ungewöhnlich klar:

• Die Trennwand scheint nicht tragend zu sein
• Die Entfernung soll 25 Fuß große, säulenfreie Spannweiten ermöglichen
• Ausgerichtete Grundrisse unterstützen eine effiziente Vereinheitlichung
• Ein nahezu perfektes Verhältnis von Oberfläche zu Volumen unterstützt grüne Bauziele

EXPANSIONSPOTENZIAL

Die Zonierung unterstützt eine bedeutende Erweiterung:

• Aktuelle Innenfläche: 4.432 m², wobei 3.324 m² über dem Grund liegen. Plus 160 m² Wintergärten vom Salon, die zu einem privaten Gartenbereich führen.
• Zulässige (FAR 3,44): ~5.779 m² (Nicht genutzte Rechte: ~2.455 m²)

DENKMALVORSTELLUNGEN

Nahegelegene LPC-Zulassungen im unmittelbaren Kontext unterstützen Dach- und Rückinterventionen und bieten einen glaubwürdigen Weg zur Expansion. Das Listing-Team ist bereit, direkt mit dem Architekten und Ingenieur des Käufers zusammenzuarbeiten, um die technische Sorgfalt zu fördern, einschließlich der Einreichung von CCD1/ZRD1 (Bauordnung & Zonenvorbestimmung). Bitte beachten Sie, dass die hier enthaltenen Zahlen auf ersten Recherchen basieren und wir alle Käufer bitten, die Gelegenheit mit ihrem eigenen Architekten und Zonenexperten zu bestätigen.

BESICHTIGUNGEN

Besichtigungen sind nur nach Vereinbarung möglich. Das Gebäude 449 wird an Mietern zum Marktmietpreis vermietet, die im Juni 2026 ausziehen. Der Agent des Verkäufers kann 449 ½ bis zu diesem Datum ausführlich zeigen. Die gesamte Struktur wird leer übergeben.

Originally constructed in 1860 as a single 25-foot Federal-style residence, 449 and 449 ½ Hudson are rare opportunity to create a right-sized grand West Village residence. Currently a mirrored pair of twin single-family homes, the original structure was divided in the 1980s into two addresses with a 4” CMU firewall between them which, upon probing, appears non-structural and largely superficial. 449 and 449 1/2 Hudson are being offered exclusively as a pair for total asking price of $11,995,000. Property tax for 449 Hudson is $2,128/month and 449 1/2 is $2,102/month (total for the house is $4,230/month).

Underlying geometry—aligned floorplates, four-windows at both East and West elevations, plus twin clerestory windows running North-South along the building roof—support a valuable return to full-width living and exceptional natural light from morning to night.

Reunification restores the building to its intended scale and unlocks a program aligned with modern expectations:

• Centralized vertical circulation, including elevator potential
• Seamless connection from parlor to garden
• Top Floor Level Master Suite with rooftop access
• Full-width entertaining floors

At this width, the building departs from the constraints of a typical narrow townhouse—enabling longer sightlines, improved daylight penetration, and materially more flexible floorplate planning.

ARCHITECTURE + COMBINATION

The original composition remains through continuous brick coursing across the facade, a unified cornice at the roofline, and precisely aligned floor levels. Working food-burning fireplaces and mirrored layouts further reinforce the building’s inherent symmetry. The path to integration is unusually clean:

• Demising wall appears non-load-bearing
• Removal expected to allow 25-foot column-free spans
• Aligned layouts support efficient unification
• A nearly perfect surface-to-volume ratio supports green building objectives

EXPANSION POTENTIAL

Zoning supports meaningful enlargement:

• Current interior square footage: 4,432, with 3,324 SF above grade. Plus 160 SF sunrooms off the parlor leading to a private backyard space.
• Allowable (FAR 3.44): ~5,779 SF (Unused rights: ~2,455 SF)

LANDMARKS PRECEDENTS

Nearby LPC approvals within the immediate context support rooftop and rear interventions, providing a credible path for expansion. Listing team is prepared to engage directly with purchaser’s architect and engineer to advance technical diligence, including CCD1/ZRD1 (Construction Code & Zoning Predetermination) filing. Please note figures contained herein are based on initial research and we ask all purchasers to confirm the opportunity with their own Architect and zoning experts.

SHOWINGS

Showings are by appointment only. Building 449 is rented out to market-rate tenants who vacate in June, 2026. Seller’s agent can show 449 ½ thoroughly through that date. The entire structure will be delivered vacant.