HUSDYR TILLADT

FORTROELSER EXECUTIVE OVERBLIK

Denne blandede investeringmulighed ligger i en af Long Island Citys mest etablerede og udbuddsbegrænsede korridorer, blot få øjeblikke fra Vernon Boulevard og East River kystlinjen. Beliggenheden drager fordel af en stærk boligtæthed, konstant detailtrafik og umiddelbar nærhed til transport, åbent rum og lokale faciliteter.

Ejendommen strækker sig over ca. 5.190 kvadratfod på en 2.500 kvadratfod grund og er konfigureret som en 25 fod bred bygning bestående af:

Detail på grundplan
Bagudgående kunstnerstudio
Fire frimarked residential lejligheder ovenfor

Aktivet tilbyder en afbalanceret profil af holdbar indkomst i stedet og nærmeste boligudlejningspotentiale inden for et delmarked, der fortsætter med at demonstrere dybde i leje og kapital efterspørgsel på lang sigt.

EJENDOM OVERBLIK
Grundstørrelse: 2.500 SF
Bygningens dimensioner: 25 ft x 42 ft
Aktuel bygningsareal: 5.190 SF
Bygningsklasse: S3 – Primært firefamilie med én butik & kontor
Zonering: M1-4 / R6B

Ejendommens konfiguration gør det muligt at opnå stabil detailindkomst i bunden, samtidig med at der bevares boligmuligheder. Bygningens bredde og layout giver effektive boligplaner i forhold til mange snævrere blandede ejendomme i delmarkedet.

INDKOMSTPROFIL & CAP RATE ANALYSE

Ejendommen genererer i øjeblikket:
Bruttoindtægter i stedet: $326,724
Udgifter: $39,167
Netto driftsindkomst i stedet: $287,557

Ved stabilisering af boligenhederne til markedsniveauer:
Pro Forma Bruttoindtægter: $342,320
Pro Forma Netto driftsindkomst: $303,160
Dette understøtter en pro forma kapitaliseringsrate på cirka 5,5%.

BOLIGKOMPONENT
De fire boligenheder er fuldt frimarked og i øjeblikket ledige. Dette giver en umiddelbar mulighed for at udleje til gældende markedspriser uden reguleringsbegrænsninger.

Nye leasing benchmarks i Vernon Boulevard / kystlinje korridoren indikerer:
$70–$85 pr. kvadratfod årligt
En-værelses enheder: ca. $3,400–$4,200 pr. måned
To-værelses enheder: ca. $4,800–$6,000+ pr. måned

Optagelse inden for boutique bygninger uden fuld servicefaciliteter forbliver stabil på grund af stærk lejer efterspørgsel efter nærhed til kystlinjen, adgang til Midtown Manhattan og lokale detailmuligheder.

Den frimarkedsnatur, som boligenhederne har, øger fleksibiliteten og reducerer reguleringsrisikoen i forhold til lejestabiliserede eller delvist regulerede aktiver.

KOMMERCIELLE LEJEFORHOLD

Dette giver forudsigelig likviditet i gennem den resterende lejeperiode, mens der bevares fremtidig fleksibilitet til omplacering.

Detailkorridorer langs Vernon Boulevard har vist modstandskraft på grund af konstant fodgængertrafik, voksende bolig-tæthed og begrænset tilgængelig facade. Fraværet af en fornyelses klausul giver ejerskab mulighed for at genoverveje lejerblandingen og lejeøkonomien ved lejeudløb.

ZONERING & STRATEGISK VALGFRIHED
Ejendommen ligger inden for et M1-4 / R6B zoneringsområde. Denne dobbelte zoneringsstruktur støtter fortsat blandet brug og tilbyder strategisk fleksibilitet på lang sigt, underlagt sædvanlige godkendelser.

Investorer kan overveje flere strategier:

- Holde og stabilisere for holdbar likviditet
- Gradvist forbedre boliginntægten
- Omplacere den kommercielle komponent ved lejeudløb
- Vurdere langvarig udviklingspotentiale

Denne fleksibilitet tilføjer strukturel værdi ud over den nuværende indtægtsstrøm.

DELMARKEDS FAKTORER

Long Island City fortsætter med at drage fordel af:

- Nærhed til Midtown Manhattan (én subwaystop)
- Kapital efterspørgsel i LIC har været modstandsdygtig på grund af sin kombination af tilgængelighed, leje dybde og placering ved kysten. Vernon Boulevard korridoren i særdeleshed forbliver en af delmarkedets mest eftertragtede boliglommer.

PETS ALLOWED

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.