Nakonec, po více než deseti letech bez dostupnosti komerčních bytových jednotek k prodeji na Flatbush Avenue, se naskýtá příležitost na 315 Flatbush Avenue.

Po dva desetiletí sídlil v této 1774 čtverečních stop velké kondominium franchise UPS, více než 1000 čtverečních stop na přízemí a více než 700 čtverečních stop skladovacího prostoru v suterénu. Nyní je na prodej po 20 letech.

V současnosti nájmy na Flatbush Avenue neustále překonávají úroveň 150 dolarů za čtvereční stopu. Při této ceně by přízemí generovalo více než 150 000 dolarů hrubého příjmu.

Obchod UPS by rád zůstal dalších 5 let, minimálně. Jejich nájemní smlouva jim umožňuje opci na dalších 5 let, kterou chtějí využít, ale nezmiňuje konkrétní podmínky. Co zůstává, je odpovědnost nájemce za jakékoliv daně z nemovitostí nad sazbu z let 2004/2005. Pokud by byly uzavřeny na sazbě Flavor Town, delikatesy naproti, která podepsala nájem ve výši 143 dolarů za čtvereční stopu v roce 2024, pak by finanční obraz vypadal takto:

Hrubý příjem: 143 000 dolarů
Daně z nemovitostí: 4 667 dolarů
Roční poplatky CAM: 12 384 dolarů
Příspěvek na prázdná místa: 0 dolarů
Celkové náklady: 17 051 dolarů

Čistý příjem: 125 949 dolarů

Kapitalizační sazba při 1,65 milionu dolarů: 7,6%

To není špatné pro čtvrť, kde se komerční nemovitosti prodávají s kapitalizační sazbou 5%.

Finally, after over a decade of no commercial retail condo availability along Flatbush Avenue, opportunity knocks at 315 Flatbush Avenue.

Home to a UPS franchise for two decades, this 1774 square-foot condominium, over 1000 square feet on the ground floor with over 700 square feet of basement storage, is now on the sales market after 20 years.

Presently, leases along Flatbush Avenue have consistently broken through the $150 per square foot plateau. At that price, the ground floor would generate over $150,000 gross income.

The UPS store would like to stay for another 5 years, at least. Their lease allows them an option of an additional 5 years, which they want to exercise, but it does not mention specific terms. What does carryover is the tenant responsibility for any RE Taxes above the rate of 2004/2005. If they are resigned at the rate of Flavor Town, a deli across the street which signed a $143 ppsf lease in 2024, then the financial picture would look like this:

Gross Income: $143,000
RE Taxes: $4,667
CAM Charges Annually $12,384
Vacancy Allowance $0
Total Expenses $17,051

Net Income: $125,949

Cap Rate @ $1.65M 7.6%

Not bad for a neighborhood where commercial property changes hands at a 5% cap rate.