สุดท้ายแล้ว หลังจากกว่า 10 ปีที่ไม่มีคอนโดเชิงพาณิชย์ว่างให้บริการตามถนนแฟลตบัช โอกาสจึงมาถึงที่ 315 ถนนแฟลตบัช

ที่นี่เคยเป็นที่ตั้งของแฟรนไชส์ UPS มานานสองทศวรรษ คอนโดมิเนียมขนาด 1,774 ตารางฟุตนี้ มีพื้นที่มากกว่า 1,000 ตารางฟุตที่ชั้นล่างพร้อมพื้นที่เก็บของในชั้นใต้ดินมากกว่า 700 ตารางฟุต ขณะนี้เปิดขายหลังจากที่ปิดการขายมา 20 ปี

ในปัจจุบัน สัญญาเช่าตามถนนแฟลตบัชได้ทำลายจุดสูงสุดที่ $150 ต่อ ตารางฟุตอย่างต่อเนื่อง ที่ราคาเช่นนี้ ชั้นล่างจะสร้างรายได้รวมมากกว่า $150,000

ร้าน UPS ต้องการอยู่ต่ออีกอย่างน้อย 5 ปี สัญญาเช่าของพวกเขามีตัวเลือกสำหรับเพิ่มเวลาอีก 5 ปี ซึ่งพวกเขาต้องการจะใช้ แต่อย่างไรก็ตามไม่ได้ระบุเงื่อนไขเฉพาะ สิ่งที่คงเหลือคือความรับผิดชอบของผู้เช่าสำหรับภาษีทรัพย์สิน (RE Taxes) ที่สูงกว่าระดับปี 2004/2005 หากพวกเขาต่อสัญญาในอัตราเดียวกับ Flavor Town ซึ่งเป็นร้านเดลี่ที่อยู่ข้ามถนนที่ลงนามในสัญญาเช่าที่ $143 ต่อ ตารางฟุตในปี 2024 ภาพรวมทางการเงินจะเป็นดังนี้:

รายได้รวม: $143,000
ภาษีทรัพย์สิน: $4,667
ค่าใช้จ่าย CAM ต่อปี: $12,384
ค่าชดเชยการว่าง: $0
ค่าใช้จ่ายรวม: $17,051

รายได้สุทธิ: $125,949

อัตราผลตอบแทนที่ $1.65 ล้าน: 7.6%

ไม่เลวสำหรับย่านที่ทรัพย์สินเชิงพาณิชย์มีการเปลี่ยนมือที่อัตราผลตอบแทน 5%

Finally, after over a decade of no commercial retail condo availability along Flatbush Avenue, opportunity knocks at 315 Flatbush Avenue.

Home to a UPS franchise for two decades, this 1774 square-foot condominium, over 1000 square feet on the ground floor with over 700 square feet of basement storage, is now on the sales market after 20 years.

Presently, leases along Flatbush Avenue have consistently broken through the $150 per square foot plateau. At that price, the ground floor would generate over $150,000 gross income.

The UPS store would like to stay for another 5 years, at least. Their lease allows them an option of an additional 5 years, which they want to exercise, but it does not mention specific terms. What does carryover is the tenant responsibility for any RE Taxes above the rate of 2004/2005. If they are resigned at the rate of Flavor Town, a deli across the street which signed a $143 ppsf lease in 2024, then the financial picture would look like this:

Gross Income: $143,000
RE Taxes: $4,667
CAM Charges Annually $12,384
Vacancy Allowance $0
Total Expenses $17,051

Net Income: $125,949

Cap Rate @ $1.65M 7.6%

Not bad for a neighborhood where commercial property changes hands at a 5% cap rate.