LEMMIKLAGED ALLOWED

CONFIDENTIAALNE JUHEND

See segakasutuse investeerimisvõimalus asub Long Island City ühe kõige väljakujunenuma ja piiratud pakkumisega koridori sees, vaid mõne sammu kaugusel Vernon Boulevardist ja East Riveri kaldast. Asukoht kasu tugevast elamute tihedusest, pidevast jaekäibest ning vahetust transpordi, avatud ruumi ja naabruse mugavuste lähedusest.

Kinnistu ulatub umbes 5,190 ruutjalga suurusele 2,500 ruutjalga krundile ning on kujundatud 25-jalga laiaks hooneks, mis koosneb järgmistest:

Esimese korruse jaemüük
Tagumine kunstniku stuudio
Neli vabaturu eluruumi ülal

Varal on tasakaalustatud profiil vastupidavast olemasolevast sissetulekust ja lühiajalistest eluruumide üürimise võimalustest piirkonnas, mis jätkab pikaajalise üürimise sügavuse ja kapitalinõudluse demonstreerimist.

KINNISTU ÜLEVAADE
Krundi suurus: 2,500 SF
Hoone mõõtmed: 25 ft x 42 ft
Praegune hooneala: 5,190 SF
Hoone klass: S3 – Peamiselt nelja pereliikmega, koos ühe poe ja büroga
Zonatsioon: M1-4 / R6B

Kinnistu paigutus võimaldab stabiilset jaemüügi sissetulekut alusena, hoides samal ajal elamute potentsiaali. Hoone laius ja paigutus pakuvad tõhusat eluruumi põrandapinda võrreldes paljude kitsamate segakasutuse aktiividega piirkonnas.

SISSETEENI PROFIL JA KAPITALI TULU ANALÜÜS

Kinnistu genereerib praegu:
Olemasolev brutosissetulek: 326,724 USD
Kulud: 39,167 USD
Olemasolev neto tegevussissetulek: 287,557 USD

Eluruumide stabiliseerimisel turuhindadele:
Pro forma brutotulu: 342,320 USD
Pro forma neto tegevussissetulek: 303,160 USD
See toetab pro forma kapitalimäära ligikaudu 5,5%.

ELAMU KOMPONENT
Neli eluruumi on täiesti vabaturul ja hetkel tühjad. See loob kohe võimaluse üürida kehtivate turuhindadega ilma regulatiivsete piiranguteta.

Hiljutised üürimisnäitajad Vernon Boulevard / kaldakoridoris näitavad:
70–85 USD ruutjalga aastas
Ühe magamistoaga korterid: umbes 3,400–4,200 USD kuus
Kahe magamistoaga korterid: umbes 4,800–6,000+ USD kuus

Aserditpakkudes boutique-hoonetes, kuhu ei kuulu täisteenuste mugavused, püsib jätkuv nõudlus tugevate üürnike läheduses kaldale, Midtown Manhattan juurdepääsu ja naabruses olevate jaekaupade tõttu.

Vabaturu iseloom eluruumides suurendab paindlikkust ja vähendab regulatiivset kokkupuudet võrreldes üüristabiliseeritud või osaliselt reguleeritud varadega.

KAUBANDUSLIK ÜÜRIMINE

See pakub prognoositavat rahavoogu ülejäänud üürilepinguperioodi jooksul, säilitades samas tuleviku paindlikkuse ümberpaigutamiseks.

Jaemüügi koridorid mööda Vernon Boulevardit on näidanud vastupidavust pideva jalakäijate liikluse, kasvava elamute tiheduse ja piiratud juurdepääsetava esiku tõttu. Uuendamise klausli puudumine võimaldab omanikul hinnata üürnike segu ja üüritulusid üürilepingu lõppemise hetkel.

ZONATION JA STRATEEGILINE VALIKULISUS
Kinnistu asub M1-4 / R6B zonatsioonipiirkonnas. See kahekordne zonatsioonistruktuur toetab jätkuvat segakasutust ja pakub strateegilist pikaajalist paindlikkust, sõltuvalt tavapärastest heakskiitudest.

Investeeringud võivad kaaluda mitmeid strateegiaid:

- Hoidmine ja stabiliseerimine vastupidava rahavoogu jaoks
- Elamute tulude järkjärguline suurendamine
- Kaubandusosa ümberpaigutamine üürilepingu lõppemisel
- Pikemaajalise ümberehituse potentsiaali hindamine

See paindlikkus lisab struktuurset väärtust praegusest sissetulekust kaugemale.

ALAMAKTSTE PÕHJUSED

Long Island City jätkab kasu saamist:

- Lähedus Midtown Manhattanile (üks metroopeatus)
- Kapitalinõudlus LIC-is on jäänud vastupidavaks tänu selle juurdepääsetavuse, üüritaseme ja kaldasuunalise asenduse kombinatsioonile. Vernon Boulevard’i koridor jääb eriti üheks ala kõige ihaldatumaks elamupiirkonnaks.

PETS ALLOWED

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.